惠州總讓我想起網(wǎng)絡(luò)名人的“大姐”。
在一次網(wǎng)戀的線下游戲中，男生對(duì)與手機(jī)里照片相差甚遠(yuǎn)的女生的長(zhǎng)相很不滿(mǎn)意。女孩說(shuō):“那我走了？”假裝離開(kāi)。這時(shí)，男孩發(fā)出一聲意味深長(zhǎng)、無(wú)可奈何的嘆息。
這和在惠州買(mǎi)房的深圳客戶(hù)形象一模一樣。
深圳有多少人，在拒絕惠州的同時(shí)，正在涌入惠州買(mǎi)房。
有數(shù)據(jù)才有發(fā)言權(quán)。不信你看看下面的數(shù)據(jù)就知道了。
根據(jù)樂(lè)友家數(shù)據(jù)研究中心的最新統(tǒng)計(jì)，即使過(guò)去三年惠州的深圳買(mǎi)家比例有所下降，但仍是除深圳外最受深圳買(mǎi)家歡迎的城市。
來(lái)源:樂(lè)游家數(shù)據(jù)研究中心
連東莞都羨慕惠州的營(yíng)業(yè)額。
選擇惠州也不是沒(méi)有道理。相比于深莞高調(diào)的房?jī)r(jià)，惠州林深的房?jī)r(jià)可愛(ài)多了。
也許正如很多人所說(shuō)，不是深圳游客選擇了惠州，而是惠州收留了深圳游客。
不過(guò)，相信你還記得，惠州最近出臺(tái)了“八項(xiàng)利好”整頓自己的樓市。
那么，過(guò)了這么多天，惠州樓市有變化嗎？
.01
“八個(gè)有利于”之后，
惠州“發(fā)燒”？
與過(guò)去深圳房?jī)r(jià)和交易如火如荼的市場(chǎng)不同，惠州的火熱主要是因?yàn)榻灰谉帷?/p>
“惠八條”出臺(tái)后，徽州的成交量不但沒(méi)有減少，反而有上升的趨勢(shì)，這在二手成交量上體現(xiàn)得尤為明顯。
來(lái)源:樂(lè)游家數(shù)據(jù)研究中心
深圳購(gòu)房者在惠州買(mǎi)房的熱情似乎一點(diǎn)都沒(méi)有減退。
如下圖所示，是“八惠”后購(gòu)房者居住地在惠州的比例，深圳人占55.7%。
來(lái)源:樂(lè)游家數(shù)據(jù)研究中心
在“惠八條”出臺(tái)之前，2021年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳人占52.8%。
來(lái)源:樂(lè)游家數(shù)據(jù)研究中心
也就是說(shuō)，“八惠”后，深圳游客在惠州的比例不降反升。
顯然，與深圳、東莞不同，惠州出臺(tái)新政后，樓市并沒(méi)有走下坡路。
原因是什么？
我認(rèn)為有以下兩條:
第一，新政不痛不癢，沒(méi)有打蛇七寸。
第二，惠州房產(chǎn)的深圳客是剛需，投資客的比例很小。
從新政來(lái)看，惠州只限制已經(jīng)在惠州擁有一套住房的外地人購(gòu)買(mǎi)新房，不限制購(gòu)買(mǎi)二手房，也沒(méi)有社保要求。
限購(gòu)區(qū)域方面，選擇位于林深的大亞灣、惠陽(yáng)，惠城、仲愷等成交突出的區(qū)域沒(méi)有限制。
整個(gè)政策很有限，像撓自己的靴子。
至于第二點(diǎn)，根據(jù)樂(lè)友家數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)，只有20%的外地投資客來(lái)惠州置業(yè)。
這說(shuō)明惠州主要是剛需天堂。
惠州就像是樓市版的蜜雪冰城。雖然比不上喜茶、乃雪等高品質(zhì)的網(wǎng)絡(luò)名人茶，但也經(jīng)不起別人的低價(jià)和知名度！
.02
一只手往上，第二只手往下！
新政發(fā)生在7月底，惠州的人氣其實(shí)在7月初就已經(jīng)初具規(guī)模。
雖然成交熱是惠州最突出的表現(xiàn)，但最近幾個(gè)月，其他城市的調(diào)控多少讓惠州樓市受益。
就7月份而言，除了惠城，惠州林深區(qū)略有下降，其他各區(qū)均有所上漲。比如大亞灣的新房均價(jià)上漲了2%。
惠陽(yáng)和仲愷的表現(xiàn)更為突出，新房均價(jià)分別上漲4.6%和3.6%。
整理:深圳中原研究中心
資料來(lái)源:中山中原戰(zhàn)略研究中心。
事實(shí)上，一級(jí)市場(chǎng)反映了更多的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。
我們之前說(shuō)過(guò)，在很多中介或者開(kāi)發(fā)商眼里，新政給惠州帶來(lái)的不是市場(chǎng)低迷的預(yù)期，而是對(duì)惠州市場(chǎng)的肯定。
他們的邏輯是:正因?yàn)槭袌?chǎng)熱，區(qū)域有價(jià)值，政府才會(huì)調(diào)控。
按照這個(gè)邏輯，被限購(gòu)的大亞灣和惠陽(yáng)可能成為調(diào)控后的最大贏家。
二手方面，與一手上漲行情不同，惠州市場(chǎng)整體掛牌價(jià)環(huán)比下跌1.33%。
其中，在林深地區(qū)，惠陽(yáng)和大亞灣下降最為明顯，環(huán)比降幅分別為0.54%和1.76%。
二手反應(yīng)比較直接。
“惠八條”出臺(tái)和惠州住建約談后，二手市場(chǎng)受到一定影響，主要體現(xiàn)在掛牌價(jià)下調(diào)。
且其成交周期和住宅存量面積仍呈上升趨勢(shì)。
惠州樓市的成交，就像老鼠在壓路機(jī)里跑。不管交易有多火爆，只要供應(yīng)量還在增加，它的房?jī)r(jià)就一直原地踏步。
.03
惠州市場(chǎng)怎么走？
從以上信息中，我們可以看到一個(gè)被左右拉扯的分裂的惠州。
一方面是深圳游客的持續(xù)涌入，推動(dòng)了交易量的上升趨勢(shì)；一方面是政府的調(diào)控，拖累了它的房?jī)r(jià)，漲不上去。
那么，未來(lái)它的市場(chǎng)會(huì)怎么走呢？
我有以下兩個(gè)判斷:
1.無(wú)論是一手還是二手，由于周邊城市的強(qiáng)力控制和外地客人的涌入，其成交量會(huì)持續(xù)上升；
2.因?yàn)榛葜葚浽闯渥?，房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，不會(huì)大幅上漲，投資客不適合購(gòu)買(mǎi)。
你怎么想呢?請(qǐng)?jiān)谠u(píng)論區(qū)告訴我！