文/子木
一個
"當(dāng)夜幕降臨時，我點燃一支火把驅(qū)散黑暗."
這是我寫在筆記本上的一句話，2018年的今天。當(dāng)時是第一次大的調(diào)控浪潮，樓市烏云密布，買賣雙方戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。
房地產(chǎn)周期是“周期之母”。極盛極衰，但又極盛，總是一進一出。
但這兩年，我們用政策手段“拉平”了周期，市場被訓(xùn)誡在地，從一只桀驁不馴的鷹變成了一只溫順的鹿。
這當(dāng)然是好的。房地產(chǎn)涉及民生，要滿足底層需求，再談經(jīng)濟價值。
目前的樓市是上半年大規(guī)模調(diào)控的結(jié)果，但這個結(jié)果說實話有些沉重，整個市場一下子失去了“活力”。
我周圍的朋友，開始疏遠我。
一方面，心里只有一個念頭:“善惡終有報，早跌早買?！?/p>
另一方面，多房派，睡不著覺，對對手房子的未來心存疑慮。有些人甚至有“恐慌焦慮癥”，干脆全部賣掉去租房。
無論是哪一派，終究都陷入了“情感博弈”的陷阱。
這是因為在市場大起大落的輿論中，人性的弱點往往被放大，無法冷靜思考，容易形成情緒化交易，最終淪為一顆切碎的韭菜。
對此，巴菲特的老師格雷厄姆提出了跨越周期的“兩段論”:
第一，有一個正確合理的思維框架，這樣你才能做出正確的投資決策；第二，你有能力控制自己的情緒，避免破壞這個思維框架。
現(xiàn)在閉上眼睛問自己，你做了什么？如果不能，請靜下心來看下面的文字。
2
要理解樓市周期，你的眼睛需要一種“調(diào)節(jié)距離”的能力。
既能看懂大勢，也能看懂小波折。
很多人問我為什么今年沒有這么激烈的調(diào)控空間？
其實“房住不炒，長效機制”表面上是一個大主題，深層的則是防范房地產(chǎn)帶來的潛在“系統(tǒng)性風(fēng)險”。
兩年的疫情徹底打亂了全球經(jīng)濟周期，全球放水已成定式。無論哪個國家，都解決不了“樓市資產(chǎn)對沖”這個死命題，房價上漲壓力太大。
房地產(chǎn)咨詢公司萊坊(Knight Frank)的數(shù)據(jù)顯示，在截至今年6月的12個月中，55個國家的房價年均增長率升至9.2%，其中三分之一的國家出現(xiàn)了兩位數(shù)的房價漲幅。
在這一點上，中國的房價增速還是偏低的。
換句話說，如果今年不出臺“二手房指導(dǎo)價”凍結(jié)樓市，將會出現(xiàn)比2015年更兇猛的上漲。
即使現(xiàn)在的樓市這么“冷”，今年全年的成交規(guī)模也一定會比去年有所增長。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，過去15年，北京年均成交量為15萬套，上海為21萬套。今年前8個月，北京的同比增幅為45%，上海為31%。
再看全國。前8個月，全國新房銷售面積同比增長16.5%，銷售額同比增長24.5%，為歷史最高水平。
直到8月份以后，整個市場才開始掉頭向下。
當(dāng)你覺得很慘的時候，把眼光放遠一點，發(fā)現(xiàn)一切都沒那么慘。你只能看到眼前的人，自然會受到情緒的影響。
樓市永遠遵循一個規(guī)律:
監(jiān)管可以抑制需求，但不會消除需求。
以深圳為例。國慶假期，二手房基本都是冰封的，但是你去看新房，銷售情況甚至比平均還要好。
現(xiàn)在深圳二手房交易已經(jīng)進入冰點，接下來價格還會下跌，直到價格跌到合理區(qū)間，交易才會反彈。但在下一個上升周期還會反復(fù)。
原因只有一個。我不傾向于向上或向下。任何情緒起伏都是耍流氓。
一個成熟的樓市參與者真正要做的，不是被市場輿論情緒化，而是把全部心思放在構(gòu)建“思維框架”上。
如果你真的能聽懂這句話，那么恭喜你，你現(xiàn)在至少是樓市的中級玩家了。今天繼續(xù)和大家聊，思考框架最重要的基礎(chǔ)，“選房”。
三
俗話說，選房子是一件不斷妥協(xié)的事情。
因為在這個世界上，總會有最貴、最好、最大的房子，但是你的資金是有限的，所以你必須在眾多的條條框框中做出一些選擇。
那么，在大城市買房時，如果考慮到房子的升值，各方面的因素會如何安排呢？
答案是:
交通條件，教育資源，社區(qū)規(guī)劃，生活設(shè)施。
以交通狀況為例，最重要的是地鐵，其次是公交，然后是高速路口、火車站、機場。
在交通條件的選擇上，我見過很多被坑的經(jīng)歷。
昨天有讀者咨詢說:“我市即將開通高鐵，火車站周邊房價上漲很快。售樓處有‘高鐵上的寶盤’的標語，我自己也想買一個?！?/p>
這是典型的被流量概念誤導(dǎo)。
交通狀況的本質(zhì)是“以時間換空”，提高城市出行效率，注重便捷性和頻率。
誰會因為要出城而在高鐵上買房？即使生活在兩個城市，高鐵也是低頻的交通方式，噪音和混亂的人流都會影響生活環(huán)境。
與機場類似，現(xiàn)在大多數(shù)城市喜歡創(chuàng)造“面向港口的概念”。但目前在中國，還沒有以機場為中心的區(qū)域，房價也經(jīng)得起調(diào)控。
地鐵不一樣。它是所有城市中最重要的出行方式。如果以“3公里地鐵”作為地鐵房，全國有大量數(shù)據(jù)證明地鐵房的價格遠高于非地鐵房，尤其是新增地鐵，1公里以內(nèi)的新房價格至少上漲26.49%。
對于大部分剛需購房者來說，盡量選擇地鐵周邊。在城里買不起房，就得在郊區(qū)地鐵周邊買房。保值沒有問題。
四
教育，僅次于交通，位居第二。
經(jīng)過上半年的教育調(diào)控大風(fēng)暴，直接打破了整個市場對學(xué)區(qū)房的預(yù)期。
但是，學(xué)區(qū)房和學(xué)位房不一樣。所有有孩子的家庭都不希望孩子上好學(xué)校。這個供求杠桿永遠無法平衡。
即使所有學(xué)校輪崗教師，也需要很長時間才能達到相同的教學(xué)水平，學(xué)生的影響很重要。
所以，在我的理解里，頭學(xué)區(qū)房會被拉下來，但中學(xué)區(qū)房依然是很多家長主動選擇的對象。換句話說，優(yōu)質(zhì)地段的學(xué)校價值是不能破壞的。
在教育因素的選擇上，小學(xué)教育排在第一位，其次是幼兒園和中學(xué)。
五
生命支持排名第三，價值順序為:
綜合醫(yī)院、購物中心、便利店、休閑廣場、公園、百貨商店等。
其實我對這個排名是有爭議的。
根據(jù)我多年的咨詢經(jīng)驗，大家對商業(yè)的需求首先是生活設(shè)施層面，其次是廣場和公園，最后是醫(yī)院。
商業(yè)是一個城市繁榮的體現(xiàn)。開車去商場最好在10分鐘以內(nèi)，可以隨時體驗線下購物、娛樂、消費的樂趣，對生活幸福感的提升至關(guān)重要。
每次出差，我基本都是預(yù)定大型商場周邊的酒店，因為在這里，我能體會到一個城市的活力，日常所需能得到及時滿足。
RealData research的一個數(shù)據(jù)特別有意思，“盒子房”。
意味著市場上蓋著新鮮馬的房子的受歡迎程度。數(shù)據(jù)顯示，箱式房間的便利指數(shù)比非箱式房間高20分。
其次，廣場和公園。廣場代表著老少咸宜的娛樂，而公園則是城市生態(tài)資源的占有。
前段時間殼牌對北京473個公園做了一個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)70%的公園房(1公里以內(nèi)的公園)比非公園房貴很多。
六
很多人去售樓處，面對銷售描述的一系列指標，一臉迷茫。
那么社區(qū)規(guī)劃最重要的是什么呢？
最重要的是綠化。綠化率就是開發(fā)商愿意花多少錢在不賺錢的地方。
如果一個推銷員跟你談房子，結(jié)果是10%是綠色的，那就算了。這就是生活在一個大廣場。
另外還有車位，交通分流，容積率，大社區(qū)，小社區(qū)。
不要買高容積率的，尤其是剛需房。幾十年后很容易變成貧民窟。
在小區(qū)規(guī)模的選擇上，不要買幾十棟的大盤，也不要買只有幾棟的小小區(qū)。
太大了，沒法管理，人口雜亂，物業(yè)跟不上。如果太小，基本上沒有社區(qū)支持。
七
戶型選擇，這是最簡單也是最難的。
據(jù)我所知，在過去40年的房地產(chǎn)中，能看懂戶型的開發(fā)商少之又少。不是他們沒有能力，而是戶型設(shè)計和收入之間存在博弈。
人最重要的是采光和通風(fēng)。最好是坐北向南，其次是坐東向西。不要買主臥客廳朝北的房子。對于通風(fēng)來說，帶窗戶的廚衛(wèi)是最好的，其次是保證廚房的通風(fēng)條件。
然后就是入住率和空的比例問題。很多人買房都不問住房率。結(jié)果紙上的房子很大，他們住進去就特別小。這是因為大部分面積是共享的。而且有些戶型設(shè)計不合理，造成大房間空之間的浪費，這是不應(yīng)該的。
最后，陽臺、飄窗、露臺或獨立儲物間是房子的附加值。
總之戶型的選擇，第一采光通風(fēng)，第二得房率，第三附加功能，最后是動線和靜線是否分開。
八
這篇文章值得反復(fù)琢磨，每一部分都可以寫成幾萬字的分析。這里濃縮的是在每個人的頭腦中構(gòu)建一個“思維框架”。
比如很多女同志買房子，房子的價值，不考慮地段和交通，這是不可取的，因為以后你換房子，就賣不出好價錢了。
也有很多男同志盲目追求房子和公司的距離更短。結(jié)果公司在郊區(qū)，他們跳槽的時候房子賣不出好價錢。
買房，需要從經(jīng)濟角度選擇，在眾多因素中相互選擇，達到與自己經(jīng)濟能力相匹配的上限。
換句話說，買房不需要穩(wěn)定，但是在保證生活秩序不被打亂的基礎(chǔ)上，盡量踮起腳尖，買最好的。這是我的肺腑之言。