住宅用地拍賣，我們經(jīng)常會提到一個詞:樓面價。很多人不太了解樓面價。當(dāng)我們提到樓面價很高的時候，我們會嗤之以鼻:一下子建二三十層，不管樓面價多高，攤到每層都要幾百塊每平米。什么這么高？這是一個不懂樓面價的笑話。今天就來說說什么是樓面價，怎么算。

樓面價是開發(fā)商拿地時商品房每平方米的土地價格，也就是我們常說的商品房土地成本。

比如一個小區(qū)，開發(fā)商拿地花了15億，建的可售商品房總建筑面積是15萬平方米，那么樓面價就是15萬÷ 15 = 1萬元/平方米。

但開發(fā)商拿地的時候，還沒有規(guī)劃設(shè)計，也沒有顯示可售建筑面積。樓面價是怎么算出來的？

我們先來回顧一個名詞——容積率。容積率是小區(qū)總建筑面積與土地面積的比值。確定容積率，確定建筑面積，確定建筑面積。而且建筑面積基本是開發(fā)商的實用面積。比如一塊土地面積為20萬平方米，容積率為2，那么在這塊土地上建設(shè)的可售房屋建筑面積為20 * 2 = 40萬平方米?？梢?，小區(qū)的可售建筑面積與小區(qū)的房屋層數(shù)無關(guān)。只是樓層高，每棟樓的面積大，小區(qū)的棟數(shù)少。反之，樓層越低，每棟建筑的面積越小，建筑數(shù)量越多。根據(jù)上面的例子，小區(qū)每層建筑面積為800平方米。一棟10層的房子，每棟8000平米，需要40萬÷8000 = 50棟；一套25層的房子，每套2萬平米，只需要40萬÷ 2萬= 20棟。

所以知道了容積率，就很容易算出樓面價了。計算樓面價，先根據(jù)建筑面積和容積率計算實用面積；用土地總價除以實用面積，就是樓面價。

這里，有幾點需要說明:

1.一般我們說的地價都是以畝為單位的，比如每畝1500萬。換算關(guān)系如下:1公頃= 1萬平方米=15畝。每畝1500萬，換算成平方米就是1500×15=22500元/平方米。除以容積率就是樓面價。

2.有些地方、有些地塊，地價是限總價的:達(dá)到限定總價時，配套的安置房或人才公寓建成后無償提供給政府。這時候樓面價是扭曲的，不能完全反映開發(fā)商的土地成本。

3.其他地塊，尤其是商住地塊，會有一定比例的商業(yè)，要求開發(fā)商自持。這時候樓面價也是扭曲的，不能完全反映開發(fā)商的土地成本。

總之，樓面價作為開發(fā)商的拿地成本，在一定程度上可以決定商品房的最終售價，是我們預(yù)測商品房售價的重要參考指標(biāo)。

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