土地增值稅是對企事業(yè)單位和個人轉(zhuǎn)讓土地使用權及地上建筑物、構筑物的增值額征收。根據(jù)增值額與扣除項目的比例，土地增值稅稅率可分為四檔，稅率范圍為30%至60%，速算扣除系數(shù)范圍為0%至35%。

1.什么是土地增值稅？

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，對轉(zhuǎn)讓我國國有土地、地上建筑物及其附著物使用權的單位和個人征收的一種稅。其主要特點包括:

1.行業(yè)特點顯著，轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)增值額為征稅對象。

土地增值稅的征稅對象是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入超過可抵扣項目的部分。房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅的納稅大戶，土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)中一個特殊而典型的稅種。

2.適用累進稅率。

土地增值稅是我國唯一適用四級超率累進稅率的稅種。超率累進稅率的核心是增值額越高，對應的增值率越高，適用稅率越高。

3.計算很復雜

首先，房地產(chǎn)的相關法規(guī)和稅收政策比較復雜。

其次，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設周期長，項目抵扣涉及大量成本，其核算和歸集復雜。

二。土地增值稅的計算

土地增值稅的計算公式為:應納稅額=增值額×稅率-抵扣項目×速算扣除系數(shù)。

(1)稅收基礎

土地增值稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的增值額，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得與扣除項目之間的差額。

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

轉(zhuǎn)讓收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由貨幣收入、實物收入和其他收入組成。

2.房地產(chǎn)扣除項目

抵扣項目是土地增值稅的關鍵，主要由五部分組成:

(一)取得土地使用權支付的金額。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括具體的征地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套費和間接開發(fā)費。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關的銷售費用、管理費用和財務費用。

(4)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的相關稅費。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的增值稅、城市維護建設稅和印花稅。

(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

(2)稅率

土地增值稅稅率為四級累進稅率，分為四級，稅率為30%-60%，速算扣除系數(shù)為0%-35%。

三。案例計算

某房地產(chǎn)開發(fā)公司12月份賣了兩套房子，總收入2億。建造房地產(chǎn)的相關支出如下:

支付土地價款及各項費用2000萬元；

房地產(chǎn)開發(fā)成本4000萬元；

財務費用中的利息支出為700萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目分攤，并提供金融機構證明)，其中100萬元為罰息；

轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關稅費共計800萬元；

單位所在地政府規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為6%，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可扣除20%的土地使用權成本和開發(fā)成本。

計算如下:

(1)為取得土地使用權支付的土地價款及相關費用為2000萬元。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)費用4000萬元。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息費用:(700-100)其他開發(fā)費用(2000-4000) × 6% = 960(萬元)

(4)允許扣稅800萬元。

(5)加20%扣除，允許扣除額= (2000 4000) × 20% = 1200(萬元)

(6)可抵扣項目總額=2000 4000 960 800 1200=8960(萬元)

(7)增值額=20000-8960=11040(萬元)

(8)增值率= 11040 ÷ 8960× 100% = 123.21%

(9)應納稅額= 11040×50%-8960×15% = 5520-1344 = 5252(萬元)

摘要

土地增值稅是對國有土地使用權、地上建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓增值部分征收的一種稅。目前適用四級累進稅率。增值率越高，應納稅額越高。