2018年，國內(nèi)樓市發(fā)生了非常奇怪的一幕:一方面，全國發(fā)布的樓市調(diào)控政策已經(jīng)超過115條。第一季度共發(fā)布了76項監(jiān)管政策。4月，33條樓市調(diào)控政策出臺。另一方面，全國各地?zé)狳c城市房地產(chǎn)持續(xù)火爆。除了各地推出的新樓盤都是瞬間秒殺之外，各大熱點城市新房搖號成功率低，歷史罕見。

目前中國的房地產(chǎn)已經(jīng)被演繹到了一個瘋狂的程度。不僅房企負(fù)債率高達(dá)80%，居民杠桿率也達(dá)到了GDP的50%。企業(yè)和居民在房地產(chǎn)上的杠桿率已經(jīng)用到了極致。

這讓我們想起了股市里的一句名言:“上帝要他死，必先使他瘋狂”。事實上，十年前美國的次貸危機，馬上就離我們而去了。我們覺得次貸危機中有很多地方是中國可以借鑒的。

次貸危機又稱美國次貸危機，始于2006年，在2007年和2008年達(dá)到頂峰，直接造成了美國金融市場的崩潰。這次危機比以往任何一次金融危機都更深更廣，造成全球性影響。次貸危機和房貸有直接關(guān)系，所以也叫房貸危機。

有人可能會說，美國的次貸危機只是美國人濫用金融衍生品的結(jié)果，但中國沒有次貸，也沒有美國那樣的過度金融創(chuàng)新。因此，美國的次貸危機不會發(fā)生在中國房地產(chǎn)上。

但實際上，美國的次貸危機是房利美和房地美把借給低收入群體的問題資產(chǎn)打包，然后分割、打包、組合、出售，從而衍生出各種金融衍生品。但歸根結(jié)底，房利美和房地美在錯誤的時間把錢借給了錯誤的人，導(dǎo)致抵押貸款質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重問題。

美國的次貸危機，首先受到?jīng)_擊的是一些從事次貸業(yè)務(wù)的貸款機構(gòu)。摩根大通、美國銀行和花旗集團都在無擔(dān)保債權(quán)人之列。正是這些金融機構(gòu)交叉持有這些不良次級金融衍生品，導(dǎo)致全球金融體系受到?jīng)_擊。

現(xiàn)在，問題來了。面對中國房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，任何調(diào)控手段似乎都難以降溫。人們爭先恐后地買房，生怕今天不買房，明天買不起。那么，近期美國的次貸危機能給我們帶來哪些教訓(xùn)呢？

首先，高杠桿誘發(fā)的房地產(chǎn)繁榮是虛假的。當(dāng)時美國政府也為中低收入群體實現(xiàn)了“居者有其屋”的夢想，開始了“零首付”買房的策略。同樣，中國07年春節(jié)后，各地樓市出現(xiàn)“零首付”、“10%購房”、“首付”。于是，無論是美國的低收入群體，還是中國的普通居民，都通過高杠桿一夜之間解決了住房問題。

實際上，一定比例的首付是作為銀行貸款的保護墊，如果連30%的首付都沒有，這樣的群體應(yīng)該早就去租房子住了。雖然去年下半年中國的首付被叫停，但消費貸款流向房地產(chǎn)市場的資金仍在不斷發(fā)生。

消費貸款是支付中長期房貸首付的短期貸款，是長短期資金的錯配，也是非常危險的。所以美國的次貸危機表明，只有降低金融杠桿，才能保證房地產(chǎn)市場的安全。

此外，美國的貨幣政策也起到了推波助瀾的作用。從2001年1月到2003年6月，美聯(lián)儲連續(xù)13次下調(diào)聯(lián)邦基金利率，從6.5%降至1%的歷史最低水平，并在1%的水平上停留了一年。低利率促使美國人將儲蓄投資于資產(chǎn)，銀行過度放貸，直接導(dǎo)致了美國房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。

同樣，在中國，2015年初，央行將國內(nèi)存貸款利率壓至歷史最低，使得大量資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動了“全民加杠桿”的進(jìn)程。現(xiàn)在杠桿又收緊了，各地銀行紛紛提高貸款利率。

雖然，如今全球銀行連續(xù)加息并未能讓房地產(chǎn)從瘋狂狀態(tài)降溫，但如果房貸利率長期處于上升趨勢，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫肯定會被擠出，這只是時間問題。

最后，美國的次貸危機對銀行業(yè)有兩個深刻的教訓(xùn):一方面，在經(jīng)濟上行階段忽視風(fēng)險，必然導(dǎo)致經(jīng)濟增長下行階段的風(fēng)險甚至危機。

當(dāng)時，金融機構(gòu)為信用分?jǐn)?shù)在620分以下、缺乏收入證明和債務(wù)沉重的人提供住房貸款。同樣，中國過去鼓勵全民加杠桿，甚至一些中介和銀行幫助購房者偽造收入證明，甚至推高房產(chǎn)估值讓購房者降低首付比例。這些非常危險。

另一方面，近年來中國房地產(chǎn)市場的價格上漲也是由于美聯(lián)儲放松了貨幣政策?，F(xiàn)在美聯(lián)儲連續(xù)加息，美元指數(shù)開始反轉(zhuǎn)，中國貨幣政策只能緊跟，未來貨幣政策必然收緊，必然增加資產(chǎn)價格回調(diào)的可能性。

美國的次貸危機似乎就在眼前。我們必須從房地產(chǎn)的興奮中清醒過來。目前應(yīng)該是降低房貸杠桿率，提高信貸穩(wěn)定性，加強風(fēng)險管理，而不是搞買房去庫存的活動。雖然中國沒有像美國一樣把不良貸款打包成各種金融衍生品，但是中美兩國也都是通過高杠桿、低利率的方式把房貸借給低收入的普通居民，所以金融風(fēng)險不言而喻。