幾個月前，我寫了一篇有關(guān)在個人退休帳戶(IRA)中購買房地產(chǎn)的文章。在那篇文章中，我討論了與此類交易有關(guān)的規(guī)則和規(guī)定。本文旨在加深您對個人退休安排內(nèi)可用于購買房地產(chǎn)的不同方法的理解。進(jìn)行這種購買有四種主要方法。

現(xiàn)金

到目前為止，最常見的方法是簡單地用現(xiàn)金購買物業(yè)。

例如，約翰·史密斯(John Smith)已經(jīng)退休多年，他的帳戶中已累積了20萬美元。約翰以17.5萬美元的價格找到了一家投資物業(yè)，并委托IRA的自我管理人在IRA內(nèi)進(jìn)行購買。重要的是要記住，約翰的個人退休帳戶而非約翰本人擁有財產(chǎn)。因此，任何收入(即租金/出售收益)都需要直接交付給其托管人。此外，他的個人退休帳戶(IRA)負(fù)責(zé)與該物業(yè)有關(guān)的任何費(fèi)用，因此，舉例來說，約翰將需要指示其托管人從其帳戶中剩余的現(xiàn)金中支付物業(yè)稅。涉及IRA資金時，另一種非常常見的購買方式是普通租戶合伙制。由于年度繳款額的限制，許多人，尤其是年紀(jì)較小的人，可能在IRA中沒有足夠的現(xiàn)金來購買所需的財產(chǎn)。還有一些規(guī)則禁止購買您或您的家人已經(jīng)擁有的資產(chǎn)(請參閱“禁止的交易”)。

但是，沒有任何跡象表明您不能與IRA合作。請記住，確定所有權(quán)百分比后，所有收入和支出都必須相應(yīng)地分配。由于取消了聚會規(guī)則，您將永遠(yuǎn)無法“買斷”您的IRA，反之亦然。

當(dāng)配偶有IRA時，這種交易也很有吸引力。即使IRA是“個人”退休帳戶，也不會阻止已婚夫婦一起購買資產(chǎn)。在這種情況下，每個IRA都有自己的所有權(quán)份額，相應(yīng)地將費(fèi)用和利潤分配。

有限責(zé)任公司(LLC)

在過去的十年中，已在IRA行業(yè)中引起廣泛關(guān)注的一種策略是使用新成立的LLC，或更普遍地稱為“支票簿控制” LLC。多年來，對于由IRA擁有但由IRA帳戶持有人運(yùn)營和管理的有限責(zé)任公司的有效性存在很多爭論。幾個法院案件已經(jīng)審查了這種設(shè)置的有效性(請參閱Swanson訴Commissioner，106 TC 76 [1996]和Ellis訴Commissioner，TC Memo 2013-245)。在這些情況下，法院裁定，IRA全資擁有的有限責(zé)任公司的自我管理并沒有被禁止，因此被允許。

這專門為IRA持有者提供的是控制權(quán)。盡管他們?nèi)匀恍枰粋€自控的IRA托管人來管理資產(chǎn)并進(jìn)行適當(dāng)?shù)腎RS報告，但此方法允許IRA帳戶持有人使用LLC來購買資產(chǎn)，存入收入并支付從LLC擁有的資產(chǎn)產(chǎn)生的賬單。

例如，簡·史密斯(Jane Smith)開設(shè)了一個自我指導(dǎo)的IRA，并從傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人托管人那里轉(zhuǎn)移資金。然后，簡成立了一個由IRA擁有的有限責(zé)任公司(自管托管人的頭銜在經(jīng)營協(xié)議中列為記錄所有人)。Jane成立了LLC管理成員。然后，她指示托管人將資金發(fā)送到LLC，并在不涉及托管人的情況下進(jìn)行投資購買(年度估值要求除外)。使用這種方法需要支付組建成本和年度狀態(tài)備案費(fèi)，因此，這是否適合您真的取決于您需要多少控制權(quán)。