作者 | 知一知

最近跟一些人聊天，他們一直覺得很奇怪，為什么經(jīng)濟(jì)受疫情的影響，中央還一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”?只要房?jī)r(jià)稍微抬頭，立馬就下猛藥拍下去?比如最近深圳、南京、東莞的新政，都是相當(dāng)?shù)膰?yán)苛。

我認(rèn)為，其實(shí)是不希望房?jī)r(jià)的泡沫越吹越大，如果房?jī)r(jià)的泡沫繼續(xù)吹的話，一旦破滅后果不堪設(shè)想。

按照目前全世界通用的買房模式，基本上都是“首付+房貸”的模式買下來的。而對(duì)于中國(guó)的家庭來說，首付可能都是一家?guī)状说姆e蓄才能湊齊的，甚至有人首付都是負(fù)債的。而房貸是向銀行借的，大部分人背負(fù)的20-30年的房貸，基本上這幾十年里，很難過上資金充裕的生活。

從目前的這個(gè)買房借貸模式來看，房?jī)r(jià)大幅下跌起碼會(huì)直接沖擊到兩個(gè)主要的群體——持有房產(chǎn)的老百姓和出借房貸的銀行。我們可以演繹一下，如果國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大跌會(huì)出現(xiàn)什么后果?

一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，持有房產(chǎn)的人抵押在銀行的房子的價(jià)值都不足未還的借款，那么銀行就會(huì)要求持有房者追加抵押物(現(xiàn)金或是其他有價(jià)值的資產(chǎn))，你想想這是容易嗎?剛才也說過，國(guó)內(nèi)很多買房者幾乎都是傾盡全力才買的起房的，怎么可能有資金或是資產(chǎn)來填補(bǔ)這個(gè)窟窿?

那么接下來會(huì)怎么辦?按照約定，銀行會(huì)把房子收走，但是銀行把房子收回去也沒用啊，必須處置變成資金才能彌補(bǔ)自己的空洞。這個(gè)時(shí)候銀行就會(huì)把收回來的房子當(dāng)著不良資產(chǎn)來處理，本來正常的房?jī)r(jià)都不足以彌補(bǔ)虧空，這一當(dāng)著不良資產(chǎn)價(jià)格更會(huì)大大打折扣，銀行可能相當(dāng)于市價(jià)的幾折把房子賣出去，最終形成巨大的虧損。

我們?cè)僭囅胍幌?，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大面積下跌，即便銀行把房子收回去，由于市場(chǎng)沒有購(gòu)買力和流動(dòng)性，銀行收回去的房子可能根本就賣不出去，那銀行就得繼續(xù)降價(jià)處置這些不良資產(chǎn)，這樣一來二往就形成了惡性循環(huán)。最終的結(jié)果就是銀行破產(chǎn)，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)，直至經(jīng)濟(jì)大蕭條。

這不是危言聳聽，日本當(dāng)年差不多就是經(jīng)歷這樣的情況，經(jīng)濟(jì)蕭條幾十年;美國(guó)2008年的金融危機(jī)也差不多是這個(gè)原理。當(dāng)然，上面演繹的后果是政府放任不管的情況下，才會(huì)出現(xiàn)這樣的極端情況。因此，既然都知道會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果，政府不可能不管的，在發(fā)現(xiàn)可能苗頭的時(shí)候，就會(huì)出臺(tái)政策來干預(yù)，防止市場(chǎng)向極端方向發(fā)展。

我在之前的問題強(qiáng)調(diào)多次自己對(duì)中國(guó)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的觀點(diǎn)，我認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)未來不會(huì)出現(xiàn)大幅度的震蕩，即不會(huì)大漲也不會(huì)大跌，平穩(wěn)運(yùn)行將是政府管理的房?jī)r(jià)的主要目標(biāo)。如果房?jī)r(jià)在未來10-20年里維持比較平穩(wěn)水平運(yùn)轉(zhuǎn)，隨著居民收入的增長(zhǎng)和通脹率的合理存在，房?jī)r(jià)的泡沫會(huì)隨著時(shí)間被逐漸消化掉，這就是我們通常所說的軟著陸，而不是硬生生的硬著陸。

回到文章標(biāo)題那個(gè)問題，不管是購(gòu)房群體，還是銀行，還是最終損害到國(guó)民經(jīng)濟(jì)，最終受害的都是老百姓。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民適當(dāng)?shù)呢?fù)債都是很正常的事情，但適當(dāng)管理負(fù)債，提高家庭及全社會(huì)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也是必要的，繼續(xù)高負(fù)債投機(jī)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)很大。