房地產(chǎn)土地增值稅是企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，就其企業(yè)所取得的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。它的繳納數(shù)額動則就是百萬級、千萬級，甚至億級，是房地產(chǎn)會計在職場大考中逃不開也躲不過的一道難題。
今天小編就帶你一起來攻克它，讓你在這道題上拿到100分!
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土地增值稅的預(yù)征與清算
土地增值稅的征收方式分為查賬征收和核定征收，在查賬征收方式下，在項目全部竣工結(jié)算前需要預(yù)征土地增值稅，符合土地增值稅清算條件的，要按照稅法規(guī)定進行土地增值稅的清算，即分為土地增值稅的預(yù)征和清算兩個階段。
1、土地增值稅預(yù)征
土地增值稅預(yù)征=竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率，預(yù)征率按照當(dāng)?shù)囟惥謱ζ髽I(yè)的情況進行核定。
2、土地增值稅清算
土地增值稅是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
國稅發(fā)[2009]91號第九條規(guī)定
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土地增值稅的計算
1、計算公式：
應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數(shù)
增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額
2、計算土地增值稅的步驟：
第一步：確定清算項目的銷售額
第二步：確定扣除項目金額
第三步：計算增值額
第四步：計算增值額與扣除項目金額之比，確定適用的稅率和速算扣除數(shù)
第五步：計算土地增值稅稅額
3、扣除項目依據(jù)具體內(nèi)容不同，可分為以下：
1)取得土地使用權(quán)所支付的金額
2)房地產(chǎn)開發(fā)成本
3)房地產(chǎn)開發(fā)費用
第一種情況：能夠按項目分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明
可扣除開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)X5%
第二種情況：不能夠按項目分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)證明
可扣除開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)X10%
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5、從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除
財政部確定的一項重要扣除項目，是對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。如無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)是不可以加計扣除的。
其他扣除項目=(取得土地使用權(quán)支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)X20%
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案例實操
某房地產(chǎn)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關(guān)費用為：支付地價款200萬元;土地征用及拆遷補償費120萬元;前期工程費180萬元;基礎(chǔ)設(shè)施費200萬元;建筑安裝工程費1500萬元;公共配套設(shè)施200萬元。期間費用600萬元，其中利息支出500萬元(利息能按房地產(chǎn)項目分攤，并有金融機構(gòu)貸款證明)。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納相關(guān)稅金的金額300萬元，請計算應(yīng)繳納多少土地增值稅(扣除比例為5%)。
操作如下：
第一步：計算扣除項目金額
支付地價款200(萬元)
房地產(chǎn)開發(fā)成本=120+180+200+1500+200=2200(萬元)
房地產(chǎn)開發(fā)費用=500+(200+2200)×5%=620(萬元)
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=300(萬元)
加計扣除=(200+2200)×20%=480(萬元)
扣除項目金額合計=200+2200+620+300+480=3800(萬元)
第二步：計算增值額
商品房銷售收入總額6000萬元。
增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計=6000-3800=2200(萬元)
第三步：確定增值率
增值額占扣除項目金額比率=2200÷3800×100%=58%，參考《土地增值稅四級超率累進稅稅率表》適用土地增值稅率40%，扣除率5%。
第四步：計算土地增值稅稅額
土地增值稅稅額=增值額X40%-扣除項目金額X5%=2200×40%-3800×5%=690(萬元)