最近唱漲房價(jià)的人不多了，但不是沒有，唱漲房價(jià)的理由一般都是說規(guī)律，無非就是前20年的房價(jià)上漲總結(jié)的一條規(guī)律，基本上三年調(diào)控兩年漲，或者是根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況進(jìn)行分析，因?yàn)橐话愣颊J(rèn)為，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，就需要房地產(chǎn)刺激一下。

但是，中國的樓市，基本上是政策市，雖然過去政策調(diào)控一直效果不是太好。有人就認(rèn)為是，政策拗不過市場，還是市場的力量大，以為房價(jià)是市場的作用，搞得不斷上漲。其實(shí)，房價(jià)還真不是市場作用的結(jié)果。

最近，樓市出現(xiàn)了兩個(gè)現(xiàn)象，搞得人們不知道房價(jià)到底是怎么回事了。一個(gè)是恒大突然七折賣房，七折賣房是什么場景，就是過去100萬的房子，現(xiàn)在75萬就拿下了。如果考慮到首付款、稅費(fèi)、月供等因素，就是說，買房的壓力要小的很多了。

另一個(gè)情況是，恒大在疫情期間的優(yōu)惠力度也最高也只有75折，并且也是一個(gè)月的時(shí)間，就逐步回調(diào)到80折、85折、95折了。同時(shí)，恒大那個(gè)時(shí)候的優(yōu)惠樓盤，也是部分三四線城市的滯銷項(xiàng)目。這次，不一樣了，是公司所有項(xiàng)目。如果上次的優(yōu)惠是做樣子，那么這次的降價(jià)打折活動，可是實(shí)實(shí)在在的真家伙。

這個(gè)情況，如果我們注意觀察也能看到，疫情期間的降價(jià)打折效果并不明顯，一個(gè)顯著的特征，就是幾乎沒有在市場引起多大的反響，跟進(jìn)降價(jià)的企業(yè)寥寥無幾，最后不得不草草收場，

這次降價(jià)不一樣，恒大打折之后，已經(jīng)有很多企業(yè)緊急跟上來了。

最近 ，看到一個(gè)環(huán)京項(xiàng)目，上周還標(biāo)價(jià)2萬多，現(xiàn)在緊急通知各個(gè)平臺降價(jià)7千。問，為什么要這么大的降幅?就說是受到了恒大的影響。其實(shí)，恒大打折的影響怎么可能有這么大?上次75折沒影響，這次70折就影響這么大了，顯然沒有這么簡單。

引發(fā)這次降價(jià)潮的關(guān)鍵因素，還是三道紅線下來了，就是上個(gè)月，主管部門約談開發(fā)商，要求降低負(fù)債率的那次座談會。在深一步的講，開發(fā)商有這么聽話嗎?也不是，應(yīng)該是，政府把問題講明白了，也把形勢分析清楚了，最主要的是開發(fā)商看到危險(xiǎn)來了，誰再不趕快逃離，誰就是接盤俠了。

不過，最近統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格在8月份，還有59城新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲。從環(huán)比上看，惠州漲幅1.9%領(lǐng)跑，北上廣深分別漲0.6%、漲0.6%、漲0.9%、漲0.5%。這不是說，剛剛過去的8月份房價(jià)還在漲嗎?

實(shí)事上，要看懂統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，就要明白統(tǒng)計(jì)是大數(shù)據(jù)，也是樣本統(tǒng)計(jì)，有滯后性，是市場的大致反映，不是實(shí)情播報(bào)。另外統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還要根據(jù)很多情況進(jìn)行修訂，才能報(bào)出。所以，我們看到的統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，變化都不是太大，跟我們對市場的觀察相差的還是挺遠(yuǎn)的。

影響最近樓市變化的主要是各地不斷出臺的調(diào)控政策，一些熱點(diǎn)城市，都有針對性的政策出臺，這個(gè)反應(yīng)還是挺快的，也直接遏制了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的上漲勢頭。在新政出臺的調(diào)控之下，業(yè)內(nèi)人士對于金九銀十充滿了期待，希望在這日漸蕭瑟的秋天，能有返季的暖流再次襲來;從房住不炒的購房者的心態(tài)來說，“金九銀十”嚴(yán)格來說更多是“緊九嚴(yán)十”，關(guān)鍵還在于給購房者真正的價(jià)值和實(shí)惠。從一城一策轉(zhuǎn)變成為部委監(jiān)管發(fā)力，抑制市場過熱成為調(diào)控政策的新特征。

最近就有消息稱，天津房價(jià)進(jìn)入下降通道：1平米降5000元、兩周降價(jià)72萬。2016年年中，梁某以130萬元的總價(jià)款買下天津市東麗區(qū)一套二手房，買完之后房價(jià)繼續(xù)躥升，最高時(shí)達(dá)到210萬元。但隨著調(diào)控降臨，價(jià)格一路下挫，最近的掛牌價(jià)在140萬元左右，基本跌回4年前購買時(shí)價(jià)格。梁某感慨，名義上房價(jià)漲了10萬，但算上物價(jià)上漲、房貸利息，可能還要賠錢。

最近，石家莊房價(jià)跌到了三年前的消息，也是占了樓市新聞不小的版面，從2017年10月的調(diào)控開始，石家莊房價(jià)下跌3年，部分項(xiàng)目更是打7折，回到了2017年初的水平。石家莊房價(jià)下跌，或許和人口變遷以及產(chǎn)業(yè)和戶口等沒有太強(qiáng)的競爭力和吸引性有很大的關(guān)系，畢竟周邊很多城市，吸引力還是比較有優(yōu)勢的。

有機(jī)構(gòu)分析，與2017年最高點(diǎn)相比，北京的房價(jià)平均跌幅已經(jīng)炒股20%，部分房源甚至跌幅達(dá)到，或者超過了30%。商住房的價(jià)格平均跌幅已經(jīng)在30—40%。

根據(jù)大偉看樓市的一篇文章，《北京樓市有多慘?3年超10萬家庭購房虧100萬+!》)提供的資料。

朝陽新城一區(qū)商品房從之前的5.4萬跌到了現(xiàn)在的4.3萬，跌幅大約在20%。北京像素當(dāng)下的loft單價(jià)在3.5萬左右最高點(diǎn)在5.5萬，跌幅大約在36%。

龍湖時(shí)代天街2017年最高點(diǎn)的價(jià)格大約在5.4萬當(dāng)下基本在4.4萬，跌幅大約在19%。

臻園在最高點(diǎn)的單價(jià)大約在10.5萬當(dāng)下的價(jià)格在8.2左右，跌幅大約在21%。

東南小區(qū)當(dāng)下只有12萬左右市場最高點(diǎn)接近15萬，跌幅在20%左右。

東湖灣當(dāng)下均價(jià)在8.5萬左右，最高點(diǎn)的價(jià)格大約11萬，跌幅在22%。

嘉銘桐城大約從9.5萬跌到了7.5萬，跌幅大約在21%。

【本文由“馬躍成”發(fā)布2020年9月17日】