近期，深圳的一個公寓項(xiàng)目因?yàn)殇N售業(yè)績太過“亮眼”而引起了我們的注意。這里跟大家說幾個數(shù)據(jù)：
首開至今位列深圳公寓類產(chǎn)品銷售面積“Top1”
首開至今位列全國公寓類產(chǎn)品成交金額“第三”
項(xiàng)目開盤單月熱銷“15億”
首開至今勁銷超“50億”
(備注：項(xiàng)目2019年11月開盤)
要知道，在今年這樣一個市場行情下，一個公寓項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)這樣的銷售業(yè)績可以堪稱“奇跡”，體現(xiàn)在幾點(diǎn)：
1、全國商品房市場銷售增速放緩，其中非住宅類產(chǎn)品市場表現(xiàn)更為冷淡。1—8月份，全國商品房銷售面積9.85萬平方米，同比下降3.3%，辦公樓銷售面積下降19.5%;商品房銷售額9.7億元，其中，住宅銷售額增長4.1%，辦公樓銷售額下降18.0%。從這個數(shù)據(jù)可以看出，雖然疫情后樓市有所回暖，但是非住宅產(chǎn)品的銷售難度還是很大。
圖：全國商品房銷售面積及銷售額增速
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
2、項(xiàng)目銷售套數(shù)比全國銷售金額排名第一的項(xiàng)目多出整整5倍。截止8月份招商太子灣是全國公寓類產(chǎn)品銷售金額排名第一的項(xiàng)目，但是由于太子灣項(xiàng)目單價(jià)比較高，均價(jià)在10-12w之間，所以拉高了整體銷售額。相比之下，我們看的這個盤的銷售套數(shù)比太子灣高出5倍之多。
3、銷售額超過50億元的公寓項(xiàng)目寥寥無幾。從我們監(jiān)測的各城市樓盤銷售數(shù)據(jù)來看，全國除了一線城市外，公寓項(xiàng)目銷售金額很少有超過10億的。而在一線城市中，一般情況下，銷售額超過50億的通常是占據(jù)絕對優(yōu)勢位置的豪宅盤。所以，全國范圍內(nèi)能達(dá)到這樣銷售業(yè)績的公寓類項(xiàng)目實(shí)屬稀少。
那么，這個“神盤”就是世茂集團(tuán)開發(fā)的——世茂深港國際中心。
三高標(biāo)簽，自帶光環(huán)
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這個項(xiàng)目自誕生起受到的關(guān)注就比較多。原因在于，這個項(xiàng)目有“三高”標(biāo)簽：
一是高總價(jià)，二是高投入，三是高頂配。
其一，深港國際中心項(xiàng)目是2017年世茂集團(tuán)以總價(jià)239億元拿下的，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了深圳土拍的最高總價(jià)，目前是深圳第二高總價(jià)地塊，在全國排第四。
其二，世茂集團(tuán)在該項(xiàng)目的投資額預(yù)計(jì)是500億元，該數(shù)額占大運(yùn)開發(fā)建設(shè)投資額的1/3，可以說將是拉動深圳東部發(fā)展活力的重要引擎。
其三，該地塊除了要建造一座超高層建筑外，還將導(dǎo)入頂級商業(yè)等資源，如超五星級酒店、世界500強(qiáng)企業(yè)、世界一流的國際學(xué)校等。
圖：深港國際中心超塔效果圖
在“三高”光環(huán)的加持下，深港國際中心可以說是一個自帶網(wǎng)紅基因的項(xiàng)目。
但是，你們以為這個項(xiàng)目能賣得那么好僅僅是因?yàn)檫@幾個原因嗎?深入研究后我們發(fā)現(xiàn)這個項(xiàng)目讓我們驚艷的地方還遠(yuǎn)不止于此。
接下來，我們將詳細(xì)剖析世茂深港國際中心項(xiàng)目的各大亮點(diǎn)。
區(qū)位優(yōu)勢顯著
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深港國際中心位于深圳大運(yùn)新城，當(dāng)前大運(yùn)新城的發(fā)展尚不成熟。但是和早期世茂進(jìn)入浦西打造“上海世茂廣場”的邏輯一樣，布局大運(yùn)新城也體現(xiàn)了世茂的城市投資邏輯——主攻一二線核心城市，尋找城市價(jià)值增長極。
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深圳城市會客廳，東進(jìn)戰(zhàn)略橋頭堡
說到大運(yùn)新城就不得不提“深圳城市會客廳”的發(fā)展規(guī)劃——在深圳的整體規(guī)劃中，大運(yùn)新城與前海、深圳灣和香蜜湖等區(qū)域并稱為深圳 “六大城市新客廳” 。根據(jù)規(guī)劃，大運(yùn)新城將被打造為“深港合作創(chuàng)新示范區(qū)、創(chuàng)新型高端總部基地、深圳東部品質(zhì)示范區(qū)以及深圳東部人才中心”。
眾所周知，區(qū)域的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。因此，在產(chǎn)業(yè)方面，大運(yùn)新城正在推進(jìn)天安數(shù)碼城四期、啟迪協(xié)信科技園、回龍埔新工業(yè)區(qū)、益田硅谷等20余個重大項(xiàng)目建設(shè)。學(xué)研方面，香港中文大學(xué)(深圳)、北理莫斯科大學(xué)等相繼落戶大運(yùn)新城，這里已逐步形成由學(xué)術(shù)研究帶動產(chǎn)品研發(fā)的良性循環(huán)。
圖：深圳“六大城市新客廳”示意圖
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6軌交匯，立體TOD
對于一個新興區(qū)域而言，完善的交通規(guī)劃對拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性不言而喻。
那么，正如大家所知的，有一個地鐵站點(diǎn)的項(xiàng)目即可稱之為“地鐵盤”，如果與“地鐵站”無縫鏈接，則可以稱為“地鐵上蓋物業(yè)”，但是，如果同時(shí)集地鐵，城際和公交等多種交通方式為一體呢?則是現(xiàn)在大火的TOD項(xiàng)目。
令人驚喜的是，深港國際中心總共有六條軌交線路經(jīng)過，其中已建成的3號線距離項(xiàng)目2公里，而建設(shè)中的16號線則是與項(xiàng)目商業(yè)無縫對接。此外還有城際、公交等一體化交通規(guī)劃。建成后將是深圳東部首個大型TOD項(xiàng)目。
此外，深大城際、深汕高鐵和深惠城際三條線路途徑項(xiàng)目所在區(qū)域，待建成后，項(xiàng)目在灣區(qū)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈中還可收獲一波灣區(qū)發(fā)展紅利。
表：深港國際中心項(xiàng)目區(qū)域已規(guī)劃軌交線路
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大型場館，生態(tài)公園
不得不說，深港國際中心這個項(xiàng)目還有兩個得天獨(dú)厚的優(yōu)勢：
一是項(xiàng)目臨近深圳的大型體育場館—深圳大運(yùn)中心體育館，該場館也是深圳首個集賽事、演藝、會展、商業(yè)、文娛五大功能于一體的公眾文體公園;對于周邊居民而言是不可多得的休閑娛樂設(shè)施配套。
二是項(xiàng)目周邊分布有四個大型公園。綠地總面積高達(dá)800公頃，簡直就是一個“天然氧吧”。
圖：深圳大運(yùn)中心體育館實(shí)景圖
由此可見，深港國際中心這個項(xiàng)目占據(jù)了區(qū)位、交通和生態(tài)資源三大優(yōu)勢，足以匹配其“地王”的身價(jià)。
除了項(xiàng)目區(qū)位自帶的優(yōu)勢外，項(xiàng)目自身的規(guī)劃也有許多的亮點(diǎn)，我們甚至能感受到世茂在這個項(xiàng)目的打造上傾注了不同以往的一些新理念。
賦予“商業(yè)綜合體”新的內(nèi)涵
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正如世茂對外所說：“新時(shí)代下，世茂更多了一些城市新生發(fā)展的新思考，在地標(biāo)打造上，世茂已經(jīng)升級了硬核和內(nèi)涵。不僅僅為城市打造地標(biāo)，更思考城市未來，甚至是城市群格局。”
看完深港國際中心項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)，有別于傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體，世茂正在重新定義商業(yè)綜合體，換句話說，世茂要打造的是“超級綜合體”。
在這個136萬方的項(xiàng)目中，融合了全球商務(wù)、頂級酒店、四維商業(yè)、國際學(xué)校、高端公寓、國際會展、演藝中心、圖書館、美術(shù)館、青少年活動中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、城市綠地廣場、過境巴士站等綜合性復(fù)合功能，還與阿里云簽約深圳首個阿里云AI智慧社區(qū)。
聽起來是不是有一點(diǎn)“造城”的意味?滿足人們從物質(zhì)生活到精神上的所有需求，讓住戶在一公里生活圈內(nèi)享受到極致的生活體驗(yàn)。
圖：世茂深港國際中心規(guī)劃效果圖
除此之外，在項(xiàng)目規(guī)劃中，我們還可以看到這個綜合體項(xiàng)目呈現(xiàn)的兩大內(nèi)核：即新商業(yè)內(nèi)核和人文教育內(nèi)核。
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新商業(yè)內(nèi)核——實(shí)現(xiàn)商圈對區(qū)域活力的推動作用
深港國際中心的商業(yè)配套將采用“街區(qū)+MALL”的形式，將室外步道、空中連廊和超塔的景觀連接起來，采用多首層設(shè)計(jì)，打造約30萬方娛樂公園式商業(yè)。此外，還擬引入頂級知名合作方，結(jié)合最新的VR、AR等前沿科技，打造沉浸式主題樂園。
去年，大運(yùn)新城面向全球征集，打造“城市新客廳”公共活力空間設(shè)計(jì)方案，共有27家知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參賽，最后勝出的是MVRDV建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)的“深圳露臺”方案。
“深圳露臺”是在這個項(xiàng)目中讓我們都眼前一亮的一個設(shè)計(jì)。
在現(xiàn)代商業(yè)中“人、文化、環(huán)境”的交融共鳴是很重要的，“露臺”的設(shè)計(jì)也充分考慮了人和景觀和商業(yè)之間的和諧，將深港國際中心的公共設(shè)施配套區(qū)域與商業(yè)巧妙連接在一起，在保證群眾公共休閑的需求的同時(shí)，也最大程度上支持了商業(yè)的引流，還為該地區(qū)帶來創(chuàng)新與活力。
效果圖：左商業(yè)中心，右深圳露臺
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人文教育內(nèi)核——打造多重業(yè)態(tài)文化場域，引入頂級教育資源
中高圈層對藝術(shù)文化的追求是一個大的趨勢，在這個項(xiàng)目中也可以看到文化的融合，還有空間和文化藝術(shù)的有機(jī)碰撞。
例如，在深圳露臺的東、西兩區(qū)，規(guī)劃有包括人文、潮玩在內(nèi)的9重豐富業(yè)態(tài)的建筑群落。打造“主題式、復(fù)合式、沉浸式”的文化場域。
東區(qū)針對城市新青年，打造新會展空間、開心夢劇場、地標(biāo)發(fā)布廳、青年創(chuàng)業(yè)中心四大核心功能區(qū)。西區(qū)則主要面對青少年，依托圖書館、文化藝術(shù)中心及戶外劇場等文化設(shè)施，打造圖書綜合體與戶外成長劇場。
圖：開放式文化廣場示意圖
此外，在教育的導(dǎo)入上，項(xiàng)目簽約了英國名校—哈羅禮德學(xué)校。
哈羅禮德學(xué)校是哈羅學(xué)校的三大子品牌之一。起源于英國的哈羅公學(xué)已經(jīng)有447年的歷史，是英國九大公學(xué)之一，培養(yǎng)了包括英國首相丘吉爾、詩人拜倫等在內(nèi)的約13位世界領(lǐng)袖級人物。在英國的私立貴族中學(xué)排名T50中，哈羅公學(xué)排名在第15左右，處于頂尖教育資源的上游水平。
在香港哈羅國際學(xué)校，它的優(yōu)先面試權(quán)甚至能炒到百萬港幣之上，一位難求，門檻極高。
可以說，該學(xué)校的引入，可以在一定程度上填補(bǔ)深圳東部中高富人圈層對頂級教育需求的空白。
小結(jié)
綜上分析，我們可以知道世茂深港國際中心項(xiàng)目成為銷售“奇跡”是自身價(jià)值的兌現(xiàn)?？瓷线@個項(xiàng)目的消費(fèi)者也是在買這個項(xiàng)目給這個區(qū)域未來的發(fā)展帶來的價(jià)值。
項(xiàng)目一期開盤至今已經(jīng)過去10個月，現(xiàn)在項(xiàng)目上的到訪客戶還是很多。據(jù)說，目前一期公寓銷售已經(jīng)接近尾聲，還剩少量尾盤。
眾所周知，大型綜合體項(xiàng)目的一期價(jià)格是最優(yōu)惠的，而我們聽說因?yàn)橐黄谫u得太好，二期有意漲價(jià)到7w+，漲幅接近50%。
不過這樣的價(jià)格漲幅在深圳并不奇怪，畢竟深圳是全球的深圳，源源不斷的熱錢流入深圳的同時(shí)，資產(chǎn)的升值機(jī)會也就來了。