有媒體實地探訪山東乳山海景房，發(fā)現(xiàn)在乳山9萬就能買到50平米帶裝修海景房，算下來為1800元/平方米。其他十幾萬的房源也一抓一大把。109平大三居180度無敵海景，距海岸線不足50米，躺床上能看海……

在乳山海景房再次登上熱搜后，中共山東省委機關(guān)報《大眾日報》發(fā)文《乳山銀灘“海景房”轉(zhuǎn)型升級調(diào)查 》，定位、物業(yè)、配套齊轉(zhuǎn)變，既有“海景”又有“前景”，乳山銀灘“海景房”轉(zhuǎn)型升級調(diào)查。

文中提到，銀灘素有“天下第一灘”和“中國最美海岸線”之稱，是4A級景區(qū)。毋庸諱言，在開發(fā)之初，銀灘的基礎設施配套是按景區(qū)的實際需求來做的，只能滿足季節(jié)性游客的休閑旅游需求，無法支撐大量的房地產(chǎn)項目和日益增加的常住居民。

并從區(qū)域定位：從“景區(qū)”到“城區(qū)”、物業(yè)升級：從“能住”到“宜居”、努力目標：讓“候鳥”變“留鳥”等幾個方面，講述了乳山海景房轉(zhuǎn)型升級的情況。

文章還分析房屋空置的原因，主要有這樣幾種情況：有的業(yè)主單純因旅游度假購房，每年會來銀灘短住一段時間，其余時間在工作的城市生活;有的業(yè)主相中了銀灘的自然環(huán)境，為了退休養(yǎng)老而購房，由于沒到退休年齡，或者退休后無法離開居住地，造成了短期閑置;有的業(yè)主為了投資，沒有購房居住的打算，造成長期閑置。

記得好些年前，烏丹星教授曾經(jīng)說過：好山好水好無聊，經(jīng)過幾年的努力，也有項目做了好山好水好生活，但這只是極少數(shù)的部分，乳山海景房現(xiàn)象有一定的代表性，拿地蓋房子，是一種較為低端的地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)，也并不復雜，但要想運營好一個項目、一個新興的城區(qū)則是一件非常困難的事情，從大眾日報刊文，我們可以感覺到，在輿論的壓力下，當?shù)匾苍诜e極采取一些行動，其實，在幾年前，中健聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)研究中心專家曾經(jīng)給乳山市領導提出過，積極采取措施，政府牽頭，聯(lián)合各開發(fā)商，共同打造服務體系，讓好山好水好風光不再無聊，可惜，當時乳山市的工作重點在開發(fā)另一個片區(qū)，對已經(jīng)賣掉的土地，已經(jīng)開發(fā)的項目，并沒有多大的興趣。

中健聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)研究中心多年深入研究康養(yǎng)行業(yè)的發(fā)展，對行業(yè)內(nèi)的一些誤區(qū)有很深的體會，很多不了解康養(yǎng)，或者沒有深入研究的人都感覺，有好山好水的地方，就一定是康養(yǎng)的好地方，然后還設想了各種康養(yǎng)的場景，各種服務內(nèi)容等，但卻忘記了最重要的一點，一個項目的開發(fā)和運營，如何做到可持續(xù)，要建設一個項目，需要有大量的投入，如何回收投資?如何讓人能夠留下來，并且有事情可以做呢?如果只是建房子，乳山就是前車之鑒。未來，運營模式和服務有力將是這類項目能夠成功的重點。要知道，再美的風景，看久了也不會覺得有多美，有人說，旅游就是從自己呆膩的地方，到別人呆膩的地方去，這就是說，再好的地方，都容易有呆膩的時候，而能夠多讓人留下來的，除了風景，還需要有更重要的東西，更多的內(nèi)容。

有人以乳山海景房來否定養(yǎng)老地產(chǎn)，這并不完全對，老年人群的年齡跨度大，從60-100歲，跨度有40年，而60-70歲這個群體里，對這類產(chǎn)品的需求還是有的，再加上家庭對這類產(chǎn)品的需求，還是會有一定的市場，對70歲以上的養(yǎng)老市場，也不能說沒有，只要服務和配套到位，也還是有機會的。國內(nèi)已經(jīng)有一些較為成功的案例。

而在國外，最典型的成功案例，就是美國太陽城，和中國完全相反，中國大家認為，養(yǎng)老要找好山好水的地方，才具備養(yǎng)老的基礎，但美國太陽城則完全不是這個概念，它是在沙漠里面建起來的一座養(yǎng)老之城，氣溫高的時候，超過46度，幾乎可以熱死人的節(jié)奏，環(huán)境可以用惡劣來形容，但就是在這么惡劣的自然環(huán)境中，美國人仍然將其建成了一座養(yǎng)老之城，2018年中健聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)研究中心組織美國養(yǎng)老考察的時候，同行的某地產(chǎn)開發(fā)商朋友甚至當時就動心思，想買一套太陽城的養(yǎng)老房。

中健聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)研究中心，參觀、考察美國太陽城寫的文章：

同樣，國內(nèi)也有不少這類的案例，我們不能困為某些項目的經(jīng)營問題，而否定這一類的產(chǎn)品，有些很好位置的產(chǎn)品，開發(fā)商也很有實力，但卻做爛了，而有些位置并不是很好的項目，在團隊的用心經(jīng)營下，卻能做得很成功。我們需要理性而客觀地去看待這個問題，乳山海景房跌成“白菜價”有多方面的原因，但不能成為否定養(yǎng)老地產(chǎn)的理由。

對比美國太陽城，能夠在一個環(huán)境極其惡劣的沙漠里面，建起一座規(guī)模巨大的養(yǎng)老城，我們?yōu)槭裁床豢梢栽陲L景秀麗、環(huán)境良好的地方做成功養(yǎng)老項目呢?做好一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，需要具備很強的綜合能力，其難度，遠超傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)N倍，這也就是，到目前為止，還沒有任何一家傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商，能夠做好養(yǎng)老地產(chǎn)項目的重要原因。

中健聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)研究中心對養(yǎng)老房的觀點，供大家參考：

一、好山好水等自然資源，只是一個養(yǎng)老項目做成的要素之一，但并不足以決定一個養(yǎng)老項目能否成功，要避免好山好水好無聊，一定要努力做到好山好水好生活。

二、要有充分的思想準備，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)思維，做不好養(yǎng)老地產(chǎn)項目，以醫(yī)療資源為主的團隊，也做不好養(yǎng)老地產(chǎn)項目，以服務為主的團隊，成功的機會更多一些。

三、商業(yè)模式很重要，傳統(tǒng)的地產(chǎn)銷售模式，已經(jīng)不能夠滿足養(yǎng)老地產(chǎn)的項目開發(fā)需求，也不符合政府對養(yǎng)老項目的要求，創(chuàng)新商業(yè)模式，需要改變傳統(tǒng)的地產(chǎn)銷售模式，才會更有機會創(chuàng)造新的機會。

四、以服務為基礎，要有做重運營的思想，核心的運營最好是自己做，外包的方式雖然容易，但卻會有各種問題。成功的項目，核心的運營服務都是自己的團隊做的，那種我負責開發(fā)，你負責運營的方式，目前在養(yǎng)老項目上并不成熟 ，而且鮮有成功的案例。除非哪天養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展到了酒店業(yè)的程度，可以有第三方酒店品牌的服務商來提供專業(yè)服務，但短期內(nèi)，中國養(yǎng)老行業(yè)還沒有這樣的品牌和企業(yè)，所以要做好自己來做核心運營的準備。

五、要有一定的情懷，這個養(yǎng)老行業(yè)的同仁說的很多了，自己細品，一個完全沒有情懷的人，建議最好不要做養(yǎng)老行業(yè)。

以上是中健聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)研究中心的幾點分享，歡迎大家交流。目前，全國第一批五星級生態(tài)康養(yǎng)基地評定工作正在展開，作為重要的內(nèi)容，服務將是基地評定的重要內(nèi)容之一。

聯(lián)系中健聯(lián)盟秘書處