大城市的房價，真跌不了

現(xiàn)在政策層面對房地產(chǎn)的監(jiān)管是越來越嚴格了，有大行收到通知，監(jiān)管機構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

簡單地說，房產(chǎn)商去杠桿不算，連個人房貸都要看著放。

看上去是配合“三條紅線”打的組合拳，意在降低大家的負債，讓房地產(chǎn)冷卻下來。

主流觀點認為，房價要跌了，現(xiàn)在已經(jīng)處于下行通道了。

對于這個觀點，我保留意見。

房價漲還是跌不是靠意淫，靠的是數(shù)據(jù)。

根據(jù)中指研究院9月1日發(fā)布的“百城價格指數(shù)”報告顯示，8月，全國100個城市新建住宅平均價格為15605元/平方米，環(huán)比上漲0.50%，漲幅較上月擴大0.07個百分點。全國100個城市二手住宅平均價格為15331元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，漲幅較上月擴大0.16個百分點。

100個主要城市里面，有89個是上漲的，盡管房價漲有100個負面影響，但事實終究是事實。

01

房價能漲的根本原因是什么

與其自嗨式的尋找滿足自己利益的觀點，不如討論一下究竟是什么原因讓大城市房價肆無忌憚地漲了那么多年。

從金融角度，房價漲是因為M2的超發(fā)，大量貸款流入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)短時間里吸收了今后幾十年的資金，所以房價大漲。

但這個說法有個駁論，為什么鶴崗，阜新的房子卻沒享受到房地產(chǎn)的紅利，現(xiàn)在跌得才3，4萬一套?

就算土地不要錢，給你2萬塊你也蓋不出一套40平的房子吧?

連磚頭的成本都不夠。

像這樣的房子全國比比皆是，鶴崗、雙鴨山、石嘴山、七臺河、張掖、朔州、海西、博州、佳木斯、阜新全國房價排名倒數(shù)前十。

這些地區(qū)有一個共性，它們都是資源枯竭型城市，教育，工作的機會非常缺乏，于是導(dǎo)致人口大量外流，沒人房子賣給誰去呢?

所以房產(chǎn)并不單單是一種商品，或者是金融衍生品，它更像是一種資源，一種可以反應(yīng)未來自身價值的資源。

如果該資源有無限再生能力，理論上它的價格可以無限上漲;相反，如果資源枯竭，那么它只能成為普通商品，隨著時間的推移不斷折舊，最后一文不值。

換一句話說，買房的本質(zhì)其實是在掠奪資源，誰擁有的資源越多，誰在未來就能掌握越多的話語權(quán)。

比如說學(xué)區(qū)房。

一套學(xué)區(qū)房的單價要比周邊房價明顯高出一截，甚至已經(jīng)超越了其居住的屬性——有些家長買學(xué)區(qū)房只是為了掛個名額，人都不住在那里。

而且學(xué)區(qū)房顯然是個可再生資源，今年小朋友入學(xué)了，房子就可以轉(zhuǎn)手，明年新小朋友還能接著入學(xué)(當(dāng)然，每個城市對學(xué)區(qū)房的政策不同，只是闡述現(xiàn)象)。

所以學(xué)區(qū)房只漲不跌。

相反，海景房就是個不可再生資源了。

海景房其實是個偽需求，不談大海對房子的腐蝕，單單為了度假去購買，完全可以用酒店代替。

每年酒店還能隨便換，更不裝修，也不用交物業(yè)費。

如果想出手，必須找到和自己有相同想法的人。然而隨著民智的開化，越來越多的人意識到一年只去個把月而買一套房，實在有點得不償失。

所以“度假”這個資源就越來越淡化，直至消失。

于是海景房就成為了一個沒有附帶資源的普通商品罷了，隨著時間推移不斷貶值。

02

為什么大城市的房價只漲不跌

如果你撇開房產(chǎn)的居住屬性和金融價值，把它看成一種資源，很多事情就豁然開朗了。

為什么一線城市的房價跌不下來?

因為這些城市賦予房子的價值已經(jīng)遠遠超過房子本身，人們在一線城市安家落戶可以享受更好的醫(yī)療水平，更優(yōu)秀的教育資源，更豐厚的收入。

而這些是剛需，滿足人們吃穿住行的基本需求。

但是小城鎮(zhèn)卻恰恰相反，它們可以被某些奇怪的概念炒作起來，房價一時拉伸很高，但是這些概念并不影響人們的基本需求，所以當(dāng)概念開始淡化的時候，房價也應(yīng)聲下跌。

比如說重慶的江景房(只是舉例，重慶可不是什么小城鎮(zhèn))。

最近有不少炒房團去開發(fā)重慶的樓盤，特別是三江沿岸的房子，特別吃香。

如果炒房團希望房價漲，那么房子就必須有資源屬性，那么請問三江沿岸的資源屬性是什么?

江景?

這顯然很扯了，因為重慶的沿江房子多如牛毛，并不是剛需，本地人的選擇面很廣，也不在乎是否沿江。

如果沒有別的資源加持，要轉(zhuǎn)手，只能用江景房這個概念繼續(xù)忽悠下一個接盤的外地人。

所以，當(dāng)一套房產(chǎn)失去了資源屬性，它的漲幅必然有限。

上海有一句老話，寧要浦西一張床，不要浦東一棟房。那是因為90年代初期，上海的資源都集中在浦西，浦東不過是個鄉(xiāng)下地方;

而現(xiàn)在浦東發(fā)展起來了，機會和資源可能比浦西更多，于是大量的外來人口流入，上海本地人口遷移，房價飆升。

上?？梢匀绱税l(fā)展，全國可以嗎?

很難。

曾經(jīng)上山下鄉(xiāng)的時候，初衷就是把大城市的資源搬到小城市去，然后實現(xiàn)全國共同發(fā)展。

但是最終效果并不是太好。

而現(xiàn)在2020年，更不會出現(xiàn)類似強制的舉措，所以城市與城市之間的資源差距會越來越大。

在馬太效應(yīng)的催化下，小城市原本就有限的資源還要繼續(xù)流入大城市，這導(dǎo)致人口驟減，房價暴跌。

而大城市卻因為自身資源優(yōu)勢，無限吸納優(yōu)質(zhì)人口，令房價穩(wěn)步上漲。

因此可以預(yù)料的是，在不久的將來，中國的人口分布將會過度集中，而房價的差距會越來越大，甚至鬼鎮(zhèn)，鬼城會越來越多，千萬套無人居住的房子將成為新常態(tài)。

同時，大城市的資源掠奪也變得更加激烈，就像上?，F(xiàn)在開放戶口政策，正是對小城市有限資源的掠奪，優(yōu)質(zhì)人才都留在了上海，和現(xiàn)有的上海人(包括新上海人)繼續(xù)競爭資源。

請問在如此激烈的廝殺中，作為有限資源的房子，房價怎么降?

能保持和CPI同步已經(jīng)是萬幸了。

所以，無論是投資還是剛需，大城市才是最終的歸宿，情愿在大城市買一套小房，也不要在小城市買一套別墅。

資源終究是有限的，先到先得。

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