明知有風險，卻不斷有人“偏向虎山行”。
今年，深圳出臺了嚴厲的樓市調(diào)控政策，商品房投機的入口被堵住，市場熱錢的關注焦點似乎又回到了“熟悉又神秘”的小產(chǎn)權房市場。如今，據(jù)說小產(chǎn)權房市場“漲聲一片”?證券時報記者為此進行了實地調(diào)查。
不按面積“按套賣”
走在深圳的一些街巷，一些房產(chǎn)小廣告隨處可見，廣告的主角正是各式各樣的小產(chǎn)權房。在高房價的深圳，還能以每平方米一兩萬元的價格買到房，聽著的確誘人。
眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權房，只有“違法建筑”。之所以如此，是因為這些小產(chǎn)權房存在違反合法建設申報流程，未進行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設施工許可申報等情況，甚至有的小產(chǎn)權房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑多出現(xiàn)在各個城中村。雖然深圳早在2004年就實現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國有化轉(zhuǎn)換，但深圳卻是全國小產(chǎn)權房問題最突出的城市之一。
“前兩年深圳一些離市區(qū)稍遠的地方還有許多均價一萬元以下的小產(chǎn)權房，現(xiàn)在也不多了，觀瀾片區(qū)一般的小產(chǎn)權房也漲到每平方米12000元左右。”陳樂在深圳平湖和幾個朋友合伙開了一家中介公司，但這家公司跟別的中介有些不一樣：專門做城中村小產(chǎn)權房和回遷指標房的買賣。
說起小產(chǎn)權房，大家的印象一般會停留在“握手樓”，居住體驗感差。不過，現(xiàn)在深圳的一些小產(chǎn)權房與普通商品房外觀上并無差別，高層帶花園社區(qū)的小產(chǎn)權房比比皆是，許多小產(chǎn)權房還會重新包裝，以“精裝修”的方式放賣。
(農(nóng)民房經(jīng)過“精裝”后發(fā)售)
在深圳五和片區(qū)，記者見到前來看房的張惠(化名)，他正打算買一套房自住。“五和附近的商品房均價都在6萬元以上，實在是承擔不起，現(xiàn)在打新也不容易，所以打算先買一間小產(chǎn)權房。”她說，“看著總價似乎不高，但實際單價并不低，沒想到現(xiàn)在小產(chǎn)權房也不便宜。”
記者跟隨張惠來到五和村一棟正在改造的小產(chǎn)權房，發(fā)現(xiàn)前來看房的人很多。“這里的一房一廳賣60萬到65萬左右，兩房一廳要100萬左右。”銷售人員介紹，至于實際面積和建筑面積，銷售人員表示這里的房子不按面積計算只按套算。記者發(fā)現(xiàn)，這些小產(chǎn)權房的戶型一般，有的甚至被改成了沒有陽光的暗房。若按此價格計算建筑面積的單價，幾乎都超過每平方米兩萬元。“這里的價格本來就較高，所以去年跟今年的價格相差無幾，但余貨已經(jīng)不多，這里靠近地鐵口，地段不錯，很多人來買。”
(五和片區(qū)的小產(chǎn)權房 )
至于如何證明買賣關系?銷售人員表示，可以選擇全款交付或5成首付。如果選擇5成首付，剩余的房款主要是申請消費貸。此外，除了買賣合同，還有律師見證和村委物業(yè)公司的蓋章。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)村委已經(jīng)不會給相關小產(chǎn)權房交易蓋章或作證。此外，小產(chǎn)權房交易的違法性并不會因為有律師見證而合法化。記者查詢發(fā)現(xiàn)，深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見證服務，2016年再次發(fā)文禁止，雖然只是針對違法建筑類小產(chǎn)權房，但是有合法報建手續(xù)的小產(chǎn)權房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無效，見證同樣無效。
明知有風險卻“偏向虎山行”，這或許是大部分選擇小產(chǎn)權房的購房者心理。
價格上漲風險也大
“我只是為了先安家，更多人為了賭拆遷投資。”張惠顯得有些無奈。
記者發(fā)現(xiàn)，一些帶有拆遷概念的小產(chǎn)權房，價格更是水漲船高。市場公開信息顯示，深圳寶安區(qū)沙井大街片區(qū)金蠔小鎮(zhèn)因此前小產(chǎn)權樓房房價上漲幅度過大，被沙井街道辦事處更新單元現(xiàn)場指揮部辦公室張貼房屋買賣重大風險提示。
記者致電金蠔小鎮(zhèn)當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介，對方表示一些即將拆遷的小產(chǎn)權房價格上漲明顯，均價甚至已經(jīng)超過5萬元。在官方的二手房成交參考價中，沙井的數(shù)個小區(qū)均價基本上在每平方米4萬至5.2萬之間，與小產(chǎn)權單價已經(jīng)相差不大。有當?shù)卣?guī)房產(chǎn)中介表示，小產(chǎn)權房交易存在無法過戶、一房多賣、業(yè)主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時間周期長等重大潛在風險。
類似的情況其實在深圳各個擬拆遷的城中村比比皆是，在羅湖區(qū)田心村，記者也發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)中介兜售小產(chǎn)權房，聲稱可以與開發(fā)商簽約，舊改后就順利獲得新房，要價已經(jīng)飆至每平方米6萬元左右。
(布吉片區(qū)的城中村)
除了小產(chǎn)權房，一些中介還做起了回遷指標房的買賣。“我們做的跟一般小產(chǎn)權房不一樣。”陳樂表示，回遷指標房雖然也是無產(chǎn)權登記的小產(chǎn)權房，但卻已經(jīng)有開發(fā)商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權，就能獲得不動產(chǎn)權證。陳樂說道。在他看來，除了價格的優(yōu)勢，不限購、交易過程不占用名額也是這類房子的優(yōu)勢，但這類房子需要一次性付款，一旦與開發(fā)商簽定拆遷補償協(xié)議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易。
值得注意的是，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會近日發(fā)布關于切勿為產(chǎn)權不明晰房產(chǎn)提供居間服務的鄭重提示，提到近期有房地產(chǎn)中介機構和人員涉嫌違規(guī)代理小產(chǎn)權房交易。房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員應嚴格遵守法律規(guī)范，積極履行審慎核查及告知義務，對所委托房源的合法性和真實性進行查驗，切勿為產(chǎn)權不明晰的房產(chǎn)(包括但不限于小產(chǎn)權房、軍產(chǎn)房等)提供居間服務或關服務。否則，一經(jīng)查實，即依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》、《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風險警示人員名單實施辦法》等規(guī)定進行自律懲戒。
信榮(全國)房地產(chǎn)律師團隊首席律師張茂榮認為，回遷指標房中的小產(chǎn)權房交易，在與開發(fā)商直接簽約后，除非中途開發(fā)商資金鏈斷裂或項目爛尾，相對購買其他小產(chǎn)權房來說風險較小。不過，深圳小產(chǎn)權房同樣存在投資風險，其中就包括賣方債權人的查封執(zhí)行，還有無法過戶和賣方毀約的情況。回遷期房買賣糾紛時常發(fā)生，由于多數(shù)出售時并無任何權屬證明且跨時長，房價波動大，法律風險高，故屬于賣方違約高發(fā)領域，建議大家慎重對待。