房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場長效機制的一環(huán)，始終保持關注熱度，從未遠離公眾視野，最近，房地產(chǎn)稅立法及改革發(fā)出最新信號。5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉(xiāng)建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。

短短九十余字未透露更多內(nèi)容，但卻一石激起千層浪：“房地產(chǎn)稅工作肯定是要做的，從會議表述來看房地產(chǎn)稅立法開始積極了。但中央決策層還要根據(jù)整體形勢來考慮推進房地產(chǎn)稅立法工作進程。”國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅日說道。在倪紅日看來，房地產(chǎn)稅制改革是一個全面性的稅制調(diào)整和完善，對住宅恢復征稅只是房地產(chǎn)稅制改革的一個方面。同時，對住宅征稅不必過分緊張，在“房子是用來住的、不是用來炒的”大背景下，生活必需的住宅在一定面積之內(nèi)肯定會免征。

首提“改革試點”

回顧最近幾年房地產(chǎn)稅方面的政策表述，較多體現(xiàn)為“推進”等表述。從過去的“穩(wěn)步推進”到如今的“改革試點”，這被視為房地產(chǎn)稅加速落地的重要信號，即可能會先在部分城市試行。

倪紅日表示，房地產(chǎn)稅制改革的路徑已基本確定，是“立法先行、充分授權、分步推進”。也就是說，第一步要做的事情是立法。房地產(chǎn)稅的基本法律框架由全國人大立法，然后，房地產(chǎn)稅的征收范圍、稅率的決定等將充分授權給省級地方政府，由地方政府根據(jù)本地區(qū)的實際情況確定，并分步推進房地產(chǎn)稅改革。

“因此我個人理解，座談會中的‘試點’指的是此前上海、重慶兩地分享總結試點工作經(jīng)驗。當然也不排除擴大試點。總的來看，全國人大的立法框架會相對較粗，但有幾個要點：計稅依據(jù)要改變，兩個稅種合并(房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅)，對住宅恢復征稅，這是一個地方稅種。”倪紅日說。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)稅立法之前，有望率先在部分城市推行房地產(chǎn)稅試點。

據(jù)悉，在此次座談會之前，相關政府部門在今年初也曾召開關于房地產(chǎn)稅工作的相關會議。知情人士透露，今年應該會有一些新的動作，部分條件比較好、房地產(chǎn)市場發(fā)展比較發(fā)達、財政技術支持比較成熟的城市會先行試點房地產(chǎn)稅。

“在參照上海等地推行房產(chǎn)稅的基礎上，擴大試點城市，將房地產(chǎn)稅先在部分城市落地，使得大眾熟悉房地產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)稅養(yǎng)成意識、習慣，再逐步積累經(jīng)驗進行推廣。房地產(chǎn)稅試點工作也有望在一兩年內(nèi)落地。與此同時，上海、重慶等地推行的房產(chǎn)稅后續(xù)也還會有一些調(diào)整。”上述知情人士說道。

房地產(chǎn)稅漸行漸近，對市場有何影響?

加上此次財政部等四部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，半年內(nèi)官方已四次發(fā)文提及房地產(chǎn)稅。業(yè)內(nèi)人士分析認為，房地產(chǎn)稅出臺，短期會讓市場供需關系進行一次重構，主要是多套房業(yè)主根據(jù)自身的支付成本進行評估，短期可能會有部分房源出手，存在一次脈沖效應，業(yè)主降價出售會導致價格短期下行，沖擊大小取決于家庭住房擁有情況。這些城市通常是一些需求比較旺盛的城市，供給端的沖擊很快會被需求端消化，房地產(chǎn)價格變?yōu)橘u方的定價加上稅收，賣方的定價是否會上漲，仍然取決于城市市場的供需關系。從長期看，房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是一項成本，會讓整體市場的交易變少。這項成本最終會由市場承擔，具體是買房人還是開發(fā)商承擔，取決于雙方的價格彈性，稅收負擔更多落在缺乏彈性的一方身上。

諸葛找房運營中心副經(jīng)理劉光宇認為，房產(chǎn)稅開征目的絕對不是降房價，但降房價很可能是連帶作用。房地產(chǎn)稅改革客觀上有助于促進房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。然而改革絕非簡單停留在重慶上?，F(xiàn)行模式上，也不是“打壓房價”上。而應該是在“健全直接稅體系”的大框架下進行，要考慮更為全面、客觀和長遠。但同時，房產(chǎn)稅不可能讓房價從一個極端走向另一個極端，從大漲走向大跌，這與我們穩(wěn)定健康的市場初衷相悖。

專家還認為，如果試點房地產(chǎn)稅，將影響到四類價格：第一，一手房價格。由于住房持有成本將明顯加大，會使得一手房認購意愿淡化，進而使得房價下降或漲幅收窄;

第二，二手房價格。由于房產(chǎn)持有成本將增大，潛在收益會減少，會倒逼一部分房東拋售房產(chǎn)，這會使得市場上流通的二手房更多，容易壓低房價;

第三，土地價格。若大城市先行試點，客觀上會使房企拿地轉移到其他城市，使得大城市土地市場競爭減少。同時若購房市場降溫，那么土地市場也不會太強勢，也容易使地價下跌;

第四，租賃價格。隨著市場上購房市場熱度的減少和存量房源的增加，客觀上也會使得租賃市場的壓力減少，進而使得租金下降。