自98年房改開始，我國房地產(chǎn)業(yè)便迎來真正意義上的快速發(fā)展。尤其是2004年后的十余年時間里，房地產(chǎn)投資增速大幅拉升，房價更是“一騎絕塵”。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2004年-2016年，我國平均房價上漲了近3.17倍。尤其是2016年的樓市高潮時期，更誕生了名噪全球的“房價四小龍”城市：廈門、合肥、南京、蘇州——這四大二線城市領(lǐng)漲全國，房價漲幅均超過40%，風(fēng)頭甚至蓋過了北上廣深。自此，樓市開啟了“全民參與”的投資炒作熱潮。

房價短期快速飆升，帶來的影響是極其惡劣的，不僅拉大了有房者和無房者的財富差距，更使得數(shù)以萬計的真正剛需只能“望房興嘆”。更重要的是，伴隨著投資買房“快速造富”思想的崛起，高房價不僅“掏空”了年輕人的錢袋子，更對消費造成了不小的擠壓，與此同時也對實體制造業(yè)等的發(fā)展形成了制約。

李嘉誠曾經(jīng)說過，“任何一種行業(yè)，如有一窩蜂的趨勢，過度發(fā)展，就會造成摧一殘。”作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，也不例外，因為雖然房價不斷上漲對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有巨大推動作用，但不可忽視的是房地產(chǎn)首先是解決居住的民生產(chǎn)業(yè)，這是房地產(chǎn)的底線，更是其長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

國家深知這個道理。所以我們看到，從2017年開始，以“房住不炒”為主基調(diào)的樓市調(diào)控便浩浩蕩蕩在全國100多個城市鋪展開來。從限購、限價、限貸、限售、限商“五限”模式，到土地市場開展“限地價、競自持”，再到推出共有產(chǎn)權(quán)房，試點“租購?fù)瑱?quán)”，加大保障房供應(yīng)，大力發(fā)展租賃市場……這一系列雷霆手段“組合拳”下來，投資炒作迅速降溫，房地產(chǎn)市場也終于逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

然而，當(dāng)我們站在當(dāng)下再回顧過去4年的樓市調(diào)控，很多人卻驀然發(fā)現(xiàn)，即便是這一次喊得震天響的“房住不炒”調(diào)控，也和以往沒有什么不同：歌照唱，舞照跳，投資買房情緒依然高漲，房價亦是一年更比一年高——國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止到2021年一季度末，我國平均房價已經(jīng)高達(dá)11030元/平，較調(diào)控前一年(2016年)的7475元/平，4年時間房價仍然上漲了1.4倍以上。尤其是環(huán)一線城市衛(wèi)星城和部分三四線城市，在“棚改”和需求、資金外溢的拉動下，房價漲幅甚至超過了200%。

不僅如此，在很多人還未走出今年一季度樓市“小陽春”全面爆發(fā)的陰霾時，最新數(shù)據(jù)顯示，4月份房價又漲了——5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2021年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，62個城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，房價持平的城市有3個，下降的城市有5個。換言之，4月份，全國重點70城中有超過88%的城市房價依然在上漲。值得一提的是，4月份房價上漲城市數(shù)量更是創(chuàng)近21個月新高。

房價再次上漲，意味著購房成本的增加。毫無疑問，這對于數(shù)以萬計的無房者來說，是莫大的壞消息。不過房改專家孟曉蘇卻直言，“房價上漲對老百姓來說是好事!”理由有兩個：一方面，全國城鎮(zhèn)地區(qū)96%的居民都有房了，對于老百姓而言，房產(chǎn)又是家庭財富的象征。因此房價上漲意味著財富增值，自然是好事。事實上，根據(jù)胡潤研究的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)實中有15%的千萬富翁都是靠房產(chǎn)支撐的;另一方面，房價上漲吸納了大量“超發(fā)”的貨幣，進(jìn)而起到降低通脹壓力的作用，真正做到了防止貨幣流入CPI。換言之，房價上漲抵御了通脹，穩(wěn)住了物價，這才有了老百姓今天的幸福生活。

潘石屹曾經(jīng)發(fā)表過類似觀點，“不應(yīng)該限制房價上漲，人的錢就應(yīng)該是往房地產(chǎn)方面投資的，而不應(yīng)該是往菜市場跑。”

房價上漲對老百姓來說真的是好事嗎?這難道就是我國房價“久調(diào)不降”的根本原因?對此我們不敢茍同。首先，房價上漲對于極少數(shù)不缺房子住的人來說，確實是好事。尤其是坐擁幾十套甚至上百套房的有錢人，房價上漲意味著房產(chǎn)升值，對應(yīng)的是財富增值。不過房價上漲對于數(shù)以萬計的無房者和換房剛改購房者來說，未必是好事。對于無房者意味著購房成本增加，對于換房者來說，同樣意味著換房成本的增加。即便手中有一套房子，換房時仍然占不到便宜，因為換房時需要支付的首付款和每月月供對應(yīng)都會增加，壓力不減反增。

事實上，這兩類人群才是未來支撐起樓市的真正購買力，他們才是對房價最敏感的群體。首先，雖然央行數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)地區(qū)住房擁有率已經(jīng)高達(dá)96%，但不可忽略的是，我國的家庭正在變得越來越小，全國共有4.94億戶家庭，平均每個家庭戶人口為2.62人，比2010年減少0.48人。至于縮減原因，主要是受我國人口流動日趨頻繁和住房條件改善年輕人婚后獨立居住等因素的影響。不僅如此，社科院預(yù)測，未來10年將有至少1億人口從農(nóng)村來到城市，這背后是龐大的購房需求;

其次，經(jīng)歷過去二十多年的不停造城、建房，我國總體上確實不缺房了，但是不可否認(rèn)的是我國正在變老的房子越來越多，城中村、老破小一茬接一茬，這背后同樣隱藏了巨大的換房需求。事實上，我們已經(jīng)進(jìn)入一個史無前例的“換房”時代了——資料顯示，我國基本上每年會拆掉7億平米房子，需要置換的房屋面積是10億平米，這些現(xiàn)象，不僅存在于北上廣深，而是全國的每個角落。

所以結(jié)論就是，我國仍然存在數(shù)額龐大的首套房購房需求和前所未有的換房需求，房價上漲，對于這兩類人來說，都不是好事。

再者，如果不是房價上漲吸納了“超發(fā)”的貨幣，這些錢就一定會流向CPI嗎，面條真的會200元/碗，大米50元/斤?答案是否定的。因為即使錢都跑到菜市場，或者日用品市場，導(dǎo)致這些物品價格大幅度上漲，到時自然也會有相關(guān)部門來調(diào)劑打壓。所以房改專家的“房價上漲緩解了通脹壓力”說法，也不完全正確。當(dāng)然，房子本身就是商品，而且房地產(chǎn)占用了巨大的資金池，房價一定程度上漲，確實有效抵御了通脹，但這個漲和炒作性的短期快速拉升，是有本質(zhì)區(qū)別的。

房價上漲對老百姓真的是好事嗎?黨媒經(jīng)濟(jì)日報9字回應(yīng)了高房價：高房價問題亟待解決。2021年4月底，經(jīng)濟(jì)日報發(fā)表文章直言不諱表態(tài)，重點50城房價收入比遠(yuǎn)超國際臨界點，這意味著我國重點城市的房價都嚴(yán)重“虛高”。不僅如此，文章還直言，高房價問題亟待解決，因為高房價有四大顯而易見的弊端：1、讓當(dāng)代年輕人壓力倍增。“房奴”涌現(xiàn)，年輕人背負(fù)巨額房貸，發(fā)展嚴(yán)重受阻。不僅如此，很多房價過高的城市，更在逐漸“趕走”年輕人;2、高房價擠壓消費，內(nèi)需不足;3、城鄉(xiāng)差距拉大，農(nóng)村土地浪費愈加嚴(yán)重;4、催高商務(wù)成本，企業(yè)競爭力每況愈下，同時高房價還制約了經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

面對不斷上漲的房價和普通人與日俱增的購房壓力，顯然“房價上漲并不是好事”，因為黨媒經(jīng)濟(jì)日報主張“未來房地產(chǎn)要還利于民”，且基于此開出的“藥方”是：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，以時間換空間，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制，逐漸燙平樓市泡沫。

從黨媒對高房價的回應(yīng)來看，毫無疑問國家層面早就意識到了有些城市房價“過高”的情況，而且深諳“房價上漲并不是好事”的道理。那么為何不采取立竿見影的調(diào)控措施來“打壓”高房價，把房價降到普通剛需都能接受的水平呢?

國家智囊仇保興早就給出了解釋：一方面，房地產(chǎn)確實存在泡沫，但不能忽略的是房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)深度捆綁了，任何太過激烈的手段都不能用，否則會適得其反;另一方面，房住不炒不等于“房價下降”，現(xiàn)實需要且采取各種辦法，把房價穩(wěn)定住或者漲幅控制在合理范圍內(nèi)，這才是國家調(diào)控房地產(chǎn)的本意;最重要的一點是，房住不炒高壓調(diào)控背景下，我國房價仍然能做到4年上漲超1.4倍，房價“久調(diào)不降”的根本原因是，三類人“不允許”：

第一類是數(shù)以萬計的有房者。這很好理解，西南財大和央行的調(diào)查數(shù)據(jù)都顯示，我國城鎮(zhèn)居民近8成的家庭財富都在房子上，所以對于有產(chǎn)者來說，房價漲跌其實對應(yīng)的是家庭財富的增減。沒有人希望看到自己的財富縮水，所以也就沒有人希望房價下跌。每次開發(fā)商降價銷售，老業(yè)主都會組織起來進(jìn)行“阻攔”，原因就在于此;

第二類是地方施政主體。上海易居研究院發(fā)布的報告顯示，在選取的45個大中城市中，對房地產(chǎn)依賴度(房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重)高于20%的11個，高于10%的有37個。此外，30個大中城市中，對土地財政依賴度高于100%的有12個，高于75%的有22個，高于50%的有26個。這兩個數(shù)據(jù)揭露了全國絕大多數(shù)城市發(fā)展靠房地產(chǎn)的事實，尤其是土地財政基本上是95%以上城市收入來源的半壁江山。基于此來看，地方施政主體理論上是“不希望”更“不允許”房價下跌的，因為房價會影響地價走勢;

第三類是銀行機(jī)構(gòu)。央行數(shù)據(jù)顯示，2020年末我國房地產(chǎn)貸款余額總額是49.58萬億元。對于銀行來說，這些都是房產(chǎn)的抵押貸款，有個人的也有開發(fā)商的。如果房價下跌，必將帶來一系列反應(yīng)，最終會導(dǎo)致房子銷量下滑，成交量下跌，購房者會捕捉到市場降溫的信號，對房價的預(yù)期會更不足，進(jìn)一步刺激房價下跌。這會直接導(dǎo)致銀行信貸業(yè)務(wù)量萎縮，如果跌幅過大，房產(chǎn)的抵押價值高于房屋市值，“棄房斷供潮”便會發(fā)生，這個時候銀行出現(xiàn)損失的可能就高了。反之，房價上漲，投資購房需求旺盛，銀行信貸業(yè)務(wù)會增加，房地產(chǎn)拿地欲望增加，各種抵押貸款也會增多。

為什么市場低迷時，銀行會放寬信貸政策，甚至于降低首付門檻?本質(zhì)上銀行是想以低成本來刺激購房者的買房投資欲望，達(dá)到給市場升溫的作用。購房者越活躍，市場越熱鬧，對銀行則越有利。

三類人“不允許”，房價就真的不能降嗎?當(dāng)然不是。房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份監(jiān)測的300個中，有135個城市房價出現(xiàn)下跌，占比達(dá)45%。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，房價跌幅過大的主要是中小城市，尤其是人口流失嚴(yán)重、無區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、產(chǎn)業(yè)資源極度匱乏的城市，房價更是“跌勢洶涌”。事實證明，影響房價走勢的核心因素就是城市的自身實力。