土地使用權(quán)到期(土地使用權(quán)到期如何續(xù)期)

土地使用權(quán)到期后怎么辦，到期如何續(xù)期？最近關(guān)于溫州土地使用權(quán)到期的新聞引起了大家的關(guān)注。大家開始關(guān)注土地使用權(quán)到期的問題。房屋土地使用權(quán)到期后怎么辦？

溫州土地使用權(quán)到期，規(guī)定續(xù)期費，預(yù)計對房地產(chǎn)板塊影響中性。東方證券認為，媒體報道的溫州續(xù)保政策并非最終稿，后續(xù)存在調(diào)整的可能。溫州國土局官員指出，溫州國土局已向上級反映土地使用權(quán)到期的具體處理方式，但尚未得到明確答復(fù)。政策提案的初稿也正在起草，尚未提交。因此，媒體報道的溫州續(xù)保政策后續(xù)存在調(diào)整的可能，并非最終稿。

如果最后還是要續(xù)保費，理論上不續(xù)保費不會影響居住，但可能會影響過戶和抵押。深圳土地使用權(quán)35%續(xù)期的政策有一定的特殊性，不一定能推廣到全國。原因有三:提法是臨時性的；深圳是商住兩用房率先到期，而《物權(quán)法》對住宅和非住宅用地的到期有不同的規(guī)定，即“住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，應(yīng)當依法辦理?！辈荒苊つ客茢嗌钲趯ι套》康奶幚矸绞綖樽≌?；社會穩(wěn)定是房地產(chǎn)政策制定的前提。土地使用權(quán)過度續(xù)期不利于社會穩(wěn)定。所以不能判斷全國推廣。在實際操作中，更有可能的是大比例降低續(xù)期金額或者用房產(chǎn)稅代替。

東方證券預(yù)計，溫州地權(quán)到期將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生中性影響。在政策不明朗的背景下，溫州事件短期內(nèi)可能影響服務(wù)式公寓和使用年限在70年以下的二手房交易，進而影響市場情緒。但由于這部分房地產(chǎn)所占比重較小，而影響房地產(chǎn)市場本質(zhì)的因素主要是人口和經(jīng)濟，所以從長期來看，這一事件對房地產(chǎn)的影響有限。金鐘網(wǎng)

土地使用權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)讓要交多少土地出讓金？

開發(fā)新房時，開發(fā)商在土地一級市場上競拍土地使用權(quán)，并繳納土地出讓金。但土地使用權(quán)到期后，續(xù)期土地出讓金的價格不能拍賣。在地方實踐中，土地出讓金一般以基準地價計算。

所謂基準地價，是指正常市場條件下的預(yù)備地價，包括征地費(征地或拆遷費及相關(guān)稅費)、土地開發(fā)費和土地凈收益。各地會定期發(fā)布最新的《國有土地使用權(quán)基準地價表》，一般根據(jù)用途、面積、容積率等因素核定。，而且一般相當于房價的三分之一。

在未來住宅土地使用權(quán)密集到期的年份，如果按照現(xiàn)行的土地出讓金計算方法強制繳納土地出讓金，可能會影響社會穩(wěn)定。可行的方案有兩個:一是大幅降低“續(xù)期”土地出讓金；第二，用每年的房產(chǎn)稅代替一次性的土地出讓金。房產(chǎn)稅全額征收后，對“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。

土地使用權(quán)到期如何續(xù)期？

從理論上講，土地使用權(quán)到期的公民，如果只是居住需要，可以繼續(xù)住在自己的房子里，不需要繳納土地出讓金。但如果要考慮將來房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押的可能性，就必須繳納土地出讓金。

土地是房地產(chǎn)的主體。沒有土地使用權(quán)，附著在土地上的財產(chǎn)就沒有根基。因此，土地使用權(quán)的保護一直是不動產(chǎn)權(quán)利人所關(guān)心的問題。2007年3月通過的《物權(quán)法》第一百四十九條明確規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動續(xù)期”，但同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條也規(guī)定“土地使用者未按前款規(guī)定申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回”。

雖然《城市土地管理法》的修訂時間有所更新，但考慮到《物權(quán)法》是一部物權(quán)保護的特別法，在保護居民最重要的財產(chǎn)——不動產(chǎn)方面相對權(quán)威。因此，溫州市民房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期后，不再擁有出讓的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定土地使用權(quán)可以“自動續(xù)期”，政府不能無償或強行收回這塊土地。如果居民不交土地出讓金，產(chǎn)權(quán)人就相當于免費使用土地，類似于劃撥土地使用權(quán)。當然，這種性質(zhì)的土地使用權(quán)會限制產(chǎn)權(quán)人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利。，而他需要繳納土地出讓金，才能重新獲得這些權(quán)利。

國有土地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓？

《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律法規(guī)確立了我國國有土地劃撥和出讓制度的基本法律框架，也是我們分析國有土地劃撥和出讓方式的基本法律依據(jù)。概括起來，我國國有土地分配和轉(zhuǎn)讓的基本方式有七種:

1.出資額(股份)

國家以國有土地一定期限的使用權(quán)作為對重組后新設(shè)企業(yè)的出資。土地使用權(quán)由新設(shè)立的企業(yè)持有，按照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。目前，這種方式主要被在海外上市的股份制企業(yè)所采用。

2.授權(quán)操作

根據(jù)國家需要，可以對一定期限的國有土地使用權(quán)進行評估，然后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的國有控股公司，作為國家授權(quán)投資機構(gòu)經(jīng)營管理的國有獨資公司和集團公司。

3.轉(zhuǎn)移

指土地使用者再次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，包括出售、交換和贈與。

4.租金

是土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物出租給承租人，承租人支付租金的行為。

5.分配

是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者支付補償、安置等費用后，將土地交付土地使用者使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。

6.轉(zhuǎn)移

即國家作為土地所有者，在一定期限內(nèi)將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納土地使用權(quán)出讓金。

7.謊言

國家作為土地所有者，將土地使用權(quán)出租給使用者，使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂為期一年的土地使用租賃合同，并支付租金。